4月14日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布，里面提出，在海南分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策體系，并推出了多重政策型優(yōu)惠。提出“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為”。

無(wú)數(shù)炒房客沸騰了，蜂擁而至，N多人后悔沒(méi)在海南買房。

4月18日。海南龍華區(qū)觀瀾湖觀園項(xiàng)目連夜開(kāi)盤，引發(fā)搶購(gòu)。?？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)叫停不規(guī)范營(yíng)銷活動(dòng)，并依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查認(rèn)定的違規(guī)銷售行為，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)共計(jì)罰款150萬(wàn)元。

此前，海南省已于3月31日先行將樓市調(diào)控政策升級(jí)至“全國(guó)最嚴(yán)”：非海南本省戶籍居民家庭，在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買1套住房；且首付不低于七成；在3月30日之后購(gòu)買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

誰(shuí)知道一個(gè)月不到，海南在4月22在原有的調(diào)控政策上又加碼了。

分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量?，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被悶殺的尷尬局面！

海南最嚴(yán)限購(gòu)八大看點(diǎn)

昨日（4月22日）晚間，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ吩谕恋毓?yīng)層面、購(gòu)房資格、住房貸款、房屋銷售等各個(gè)方面都有具體要求。本通知自發(fā)布之時(shí)起施行。

1、最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度

確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地。

鼓勵(lì)和指導(dǎo)已出讓尚未開(kāi)發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

2、實(shí)施全域限購(gòu)

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

3、外地落戶家庭限購(gòu)1套住宅

自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購(gòu)買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

4、補(bǔ)交個(gè)稅or社保買房也不行

各市縣要加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

5、關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由省政府另行制定

（基金君注：在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也提到將“出臺(tái)專門政策解決引進(jìn)人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問(wèn)題?！保?

6、非海南戶籍首付不低于70%、5年后方可轉(zhuǎn)讓

非本省戶籍居民家庭在我省購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在我省購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

7、開(kāi)發(fā)商要明碼標(biāo)價(jià)、不得分期分批銷售

對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

8、對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介都有嚴(yán)格規(guī)定

對(duì)提供虛假證明、規(guī)避限購(gòu)政策購(gòu)買住房的個(gè)人，撤銷其購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在我省購(gòu)房。

對(duì)未完成價(jià)格備案進(jìn)行銷售或超出備案價(jià)格銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，取消網(wǎng)簽備案資格，并限制企業(yè)和法人代表在我省從事新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

對(duì)違規(guī)銷售的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其工作人員，撤銷經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員備案資格，5年內(nèi)禁止在我省從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在海南建設(shè)自由港之際，海南進(jìn)行全省房地產(chǎn)調(diào)控較為嚴(yán)格，這也符合當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)期，有助于穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，接下來(lái)，還要注意防范一些違規(guī)繳納社?；蛱摷贍I(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)滋生。總體看，“房住不炒”的思路在今年海南自由港開(kāi)放的節(jié)點(diǎn)得到了比較好的貫徹和落實(shí)。

房地產(chǎn)泡沫曾給海南帶來(lái)沉重的代價(jià)

1991年，海南GDP增長(zhǎng)14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)炒作拉動(dòng)虛增造成的。

一座總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，平均每300個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時(shí)的情景。

1993年6月，中央治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。由于受房地產(chǎn)泡沫破滅的影響，海南經(jīng)濟(jì)跌入谷底，海南省GDP增長(zhǎng)率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國(guó)第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國(guó)倒數(shù)。

海南房?jī)r(jià)頂峰時(shí)達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個(gè)晚上就變成最壞的資產(chǎn)。

海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時(shí)間，直到2005年才算基本清理完。

海南要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)

今年的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議海南省代表團(tuán)團(tuán)組媒體開(kāi)放日上，海南省長(zhǎng)沈曉明直言，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，對(duì)海南來(lái)講，會(huì)很痛、會(huì)出血、會(huì)很難，不下大的決心確實(shí)不容易做到。

沈曉明表示，房地產(chǎn)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很大，無(wú)論投資還是稅收，都會(huì)占到總額的50%左右。

但即使如此，海南還是要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。

沈曉明給出兩點(diǎn)理由：一是房地產(chǎn)需要土地，外界對(duì)房子的需求是無(wú)限的，與之對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)是，海南的土地資源十分有限，而且不可再生。

第二，房子造好之后，需要有基礎(chǔ)設(shè)施配套、社會(huì)公共服務(wù)配套。海南是一個(gè)不發(fā)達(dá)省份，財(cái)力有限、配套不齊。因此，房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。事實(shí)上，全世界也沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)城市以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

如何彌補(bǔ)嚴(yán)控房地產(chǎn)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)的缺口，沈曉明給出兩個(gè)方向，即“兩條腿”走路。

一方面，今后海南要大力發(fā)展12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等。另一方面，要大力提高消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重。