一、土地整備工作法制化時
1、2016年12月23日實施的《深圳房屋征收與補(bǔ)償實施辦法（試行）》（深府令第292號）；

2、《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善房屋征收補(bǔ)償若干意見》（深府函【2016】306號）；

3、《關(guān)于推進(jìn)土地整備工作的若干意見》（深府【2011】102號）；

4、《關(guān)于征地安置補(bǔ)償和土地置換若干規(guī)定（試行）的通知》（深府【2015】81號）；

5、《關(guān)于征地安置補(bǔ)償和土地置換的若干規(guī)定（試行）實施細(xì)則的通知》（深規(guī)土【2016】1號）。

深圳市評估咨詢服務(wù)的創(chuàng)新

單一化評估——城市化轉(zhuǎn)地（2005年以前）；評估產(chǎn)品的延伸階段——地鐵三號線【評估督導(dǎo)的出現(xiàn)】（2006-2011）；評估產(chǎn)品的細(xì)化、多樣化階段（2012-2015）福田區(qū)人民醫(yī)院后期工程建設(shè)項目是首個舊住宅區(qū)房屋征收項目。除評估、督導(dǎo)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還另外聘請了一家估價機(jī)構(gòu)提供項目前期入戶調(diào)查、征收補(bǔ)償方案編制、協(xié)助談判等專業(yè)服務(wù)工作。這一階段的評估產(chǎn)品趨向細(xì)化、多樣化發(fā)展，其估價服務(wù)主要以專業(yè)為導(dǎo)向，主要包括：一是土地、建筑物涉及的權(quán)屬、市場價格及租金情況調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的初步測算總補(bǔ)償資金，為項目的立項及制定征收補(bǔ)償安置方案的確定提供依據(jù)；二是編制項目補(bǔ)償安置方案；三是培訓(xùn)；四是權(quán)屬認(rèn)定；五是協(xié)助談判。評估中扮演角色的轉(zhuǎn)變階段（2016至今）

光明新區(qū)紅坳村整村搬遷項目

一、全程督導(dǎo)咨詢服務(wù)

（一）管理咨詢服務(wù)

1、全程政策咨詢

（1）梳理項目各階段實施流程，并提出專業(yè)的意見或建議；

結(jié)合本項目實際，梳理本項目全程實施過程中包括但不限于專項規(guī)劃審批、形成單一主體、房屋拆除、產(chǎn)權(quán)注銷、實施主體確認(rèn)、地價繳納、簽訂土地出讓合同等流程，提出具有操作性且符合法規(guī)政策的意見或建議；

（2）研究擬訂本項目需要的各類方案性文件；

根據(jù)項目需要，對項目《補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案》提出合理化建議或意見，研究并制定本項目所需的相關(guān)政策性文件、補(bǔ)償安置資金的測算及計劃、特殊個案或疑難問題的研究，對項目的進(jìn)度管理、風(fēng)險管理、信息及檔案管理等提出合理化建議或意見；

2、參與項目進(jìn)度管理

參與甲方對項目簽約進(jìn)度跟蹤統(tǒng)計，并根據(jù)情況變化，不斷充實完善信息資料，及時掌握簽約工作進(jìn)度及研究分析解決問題，確保簽約工作科學(xué)有序開展。

3、參與項目監(jiān)管

參與甲方對項目簽約過程中涉及的各類文件進(jìn)行審核把關(guān)，包括但不限于確權(quán)審核，意愿征集表、補(bǔ)償協(xié)議及補(bǔ)償價格審核、宣傳及談判方案審核等。

4、個案及疑難問題處理審核

對簽約工作中發(fā)現(xiàn)相關(guān)特殊疑難問題及個案問題，及時與街道辦事處進(jìn)行溝通，在政策法規(guī)的框架下，以解決問題為導(dǎo)向，對街道辦事處擬定的疑難問題處理方案提出合理化的建議或意見，依法、依規(guī)的開展簽約工作。

5、參與檔案管理

（1）制定檔案管理辦法：根據(jù)項目特點，制定檔案管理辦法，明確需歸檔的資料內(nèi)容（綜合管理類、業(yè)務(wù)管理類、財務(wù)管理類、補(bǔ)償安置類）、資料整理流程、資料歸檔及管理要求。（2）各階段檔案整理及報送：按項目實施階段，及時做好項目資料檔案的分類整理。前期階段建立全面的一戶一檔，簽約階段建立權(quán)屬認(rèn)定、搬遷談判和搬遷補(bǔ)償檔案，并及時移交報送至甲方。（3）最終檔案管理匯總：項目最終完成后，對項目各階段的檔案進(jìn)行整理匯總，并及時移交報送至甲方。

6、參與項目審計

參與與審計部門溝通確認(rèn)審計模式及審計事項，提出合理化建議或意見；參與整理需報審計部門的相關(guān)資料，包括但不限于相關(guān)政策、測繪資料；參與對審計部門提出的相關(guān)異議或問題進(jìn)行研究，提出合理化建議或意見，必要時，參與相關(guān)單位與審計部門進(jìn)行溝通、解釋；對審計部門所處的合理化建議或意見，參與跟蹤落實；參與對項目成果資料按照審計要求進(jìn)行整理歸檔，最終參與與審計部門辦理審計結(jié)算手續(xù)。

（二）其他專項顧問服務(wù)

1、房屋移交及產(chǎn)權(quán)注銷

負(fù)責(zé)辦理房屋移交手續(xù)、煤氣水電注銷手續(xù)、產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)等相關(guān)工作。

2、參與處理個人法律司法案件。

3、可行性研究報告

二、全程談判顧問服務(wù)
（一）準(zhǔn)備階段

1、全面建立項目信息檔案

項目范圍內(nèi)現(xiàn)狀詳細(xì)調(diào)研完成后，全面建立被搬遷人、承租人的信息檔案（即“一戶一檔”），記錄權(quán)利人、承租人基本情況，貫穿搬遷談判全過程，預(yù)留權(quán)利人補(bǔ)償訴求，真正做到權(quán)利人群體細(xì)分，為以后制定補(bǔ)償方案和相應(yīng)的談判策略奠定基礎(chǔ)。

2、制定宣傳方案并組織實施

通過制定詳細(xì)的宣傳方案，通過現(xiàn)場的宣傳標(biāo)語、宣傳冊、媒體宣傳等方式進(jìn)行全方位、多層次宣傳政策，采取解讀政策、經(jīng)濟(jì)對比等方式耐心細(xì)致地做好被搬遷人的思想發(fā)動工作，把項目實施的重大意義宣傳到位，使被搬遷人正確認(rèn)識小區(qū)改造與自身利益的密切關(guān)系，正確處理長遠(yuǎn)利益與眼前利益的辯證關(guān)系，切實增強(qiáng)主動服務(wù)意識，全力支持、配合、參與本項目搬遷工作。宣傳方案的內(nèi)容主要包括項目實施的意義、工作流程、各項政策標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)商的實力優(yōu)勢和項目改造遠(yuǎn)景規(guī)劃亮點等。

3、開展相關(guān)政策專業(yè)知識培訓(xùn) 

通過制定實用的培訓(xùn)方案及培訓(xùn)材料（含“百問”等），采取指導(dǎo)式培訓(xùn)、交流式培訓(xùn)和考核式培訓(xùn)等方式，加強(qiáng)對現(xiàn)場談判人員、街道及各相關(guān)職能部門參與項目的人員的培訓(xùn)。專業(yè)培訓(xùn)主要包括棚戶區(qū)改造政策法規(guī)、貴司的優(yōu)勢、搬遷工作流程、各階段工作手冊等專業(yè)知識的培訓(xùn)。

4、開展權(quán)利人權(quán)屬認(rèn)定工作

通過與被搬遷人溝通，指導(dǎo)權(quán)利人填寫權(quán)屬認(rèn)定表，并收集權(quán)利人身份、擬搬遷房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，然后到政府產(chǎn)權(quán)登記部門就相關(guān)事項進(jìn)行核實，最終將權(quán)屬認(rèn)定結(jié)果公示并進(jìn)行異議處理。權(quán)屬認(rèn)定工作主要包括制定權(quán)屬認(rèn)定操作手冊、權(quán)屬認(rèn)定流程及權(quán)屬認(rèn)定表，權(quán)屬認(rèn)定資料收集，權(quán)屬認(rèn)定審核跟蹤，權(quán)屬認(rèn)定結(jié)果匯總。

5、提出搬遷補(bǔ)償安置方案建議

根據(jù)項目實際情況，結(jié)合項目進(jìn)展，參考深圳類似項目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)有的搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案提出專業(yè)意見。

6、參與編制項目搬遷資金概算報告

依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果、對項目的經(jīng)濟(jì)效益平衡進(jìn)行測算分析，并對搬遷補(bǔ)償安置方案初稿的實施進(jìn)行可行性研究及不斷調(diào)整的基礎(chǔ)上，編制本項目的資金概算報告。

7、參與制定搬遷工作相關(guān)格式文本

根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定和本項目的實際情況，參與街道制作規(guī)范的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本、注銷產(chǎn)權(quán)證明委托書、聲明書等搬遷工作標(biāo)準(zhǔn)格式文本。

（二）搬遷談判實施階段

1、擬定本項目的搬遷談判工作方案

對被搬遷人進(jìn)行分類，根據(jù)各被搬遷人的實際情況，制定詳細(xì)、可行的搬遷談判工作方案，為開展搬遷談判工作做好充分準(zhǔn)備，保證搬遷談判工作高效、有序的進(jìn)行。搬遷談判工作方案主要包括談判目標(biāo)、時間期限、談判議程、談判策略、補(bǔ)償方案、談判技巧等。

2、制定搬遷談判培訓(xùn)方案，組織培訓(xùn)

搬遷談判培訓(xùn)，讓工作人員全面掌握搬遷談判溝通的工作原則、工作步驟、溝通技巧等內(nèi)容，統(tǒng)一談判口徑，維護(hù)項目的整體平衡性。

3、組織落實簽約宣傳造勢措施

落實影響被搬遷人簽約心態(tài)的各種宣傳措施和宣傳策略。如主流媒體的輿論導(dǎo)向，政府相關(guān)部門施壓等。

4、配合協(xié)調(diào)相關(guān)單位工作關(guān)系

參與與各相關(guān)單位就搬遷補(bǔ)償安置工作、談判工作等具體操作方面進(jìn)行溝通，做好相關(guān)解釋與咨詢工作，使項目運(yùn)作更加合理，確保工作有序開展。

5、組織談判協(xié)商工作

根據(jù)項目項目的實際情況，在對權(quán)利人進(jìn)行全面摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合參照鹿丹村、南山醫(yī)院、下沙整村搬遷、鹽田三村四村整體搬遷等大型項目的談判經(jīng)驗，同時考慮不同補(bǔ)償方式成本，綜合制定補(bǔ)償及談判策略，組織開展搬遷談判協(xié)商工作。通過集中簽約、安排工作人員入戶走訪，與被搬遷戶實施點對點談判工作，說服被搬遷戶接受補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

6、組織被搬遷人簽署相關(guān)文書并備案

協(xié)助組織被搬遷人簽署《實施主體選擇方案》及《搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案》同意書、《注銷委托書》、《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》并及時將搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議報區(qū)城市更新職能部門備案，并跟進(jìn)《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的履行，督促被搬遷人準(zhǔn)時搬遷。

7、統(tǒng)計并協(xié)助督促工作進(jìn)度

做好搬遷工作總結(jié)與計劃，并制定詳細(xì)、清晰的搬遷工作進(jìn)度統(tǒng)計表，準(zhǔn)確地統(tǒng)計評估、談判、補(bǔ)償協(xié)議簽訂等工作的進(jìn)展情況。保證貴司時刻掌握談判工作進(jìn)展情況，及時調(diào)整工作重點和推進(jìn)策略，并根據(jù)需要督促工作進(jìn)度。

8、簽約儀式及重大活動的組織策劃

擬定簽約儀式及重大活動工作方案并組織策劃實施。包括簽約儀式及重大活動的前期準(zhǔn)備工作、宣傳組織工作、場地安排與布置、計劃及時間安排、組織及操作流程、保障措施、維穩(wěn)預(yù)案、費用預(yù)算等工作內(nèi)容。

（三）搬遷談判收尾階段

1、對項目個案的補(bǔ)償工作進(jìn)行研究

在本項目搬遷談判實際操作過程中，對補(bǔ)償方案未作明確規(guī)定的特殊類型和其他技術(shù)難點問題，及時組織研究并征求相關(guān)專家意見，提出合理的建議和解決方案供街道決策參考，避免出現(xiàn)“卡殼”現(xiàn)象。

2、參與督促搬遷、清場

根據(jù)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂情況，督促被搬遷人在協(xié)議限定的時間內(nèi)搬離項目現(xiàn)場。

3、搬遷談判檔案歸檔

在項目進(jìn)展過程中，及時做好項目資料檔案的分類整理，建立權(quán)屬認(rèn)定、搬遷談判和搬遷補(bǔ)償檔案，并做好搬遷工作日志。項目過程中及時進(jìn)行匯總，整理歸檔保存。

其服務(wù)內(nèi)容由以前的側(cè)重專業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫I(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，兼顧項目的運(yùn)營管理，從協(xié)助開展項目工作到組織開展項目工作，主要服務(wù)內(nèi)容包括：

前期階段：項目前期摸底調(diào)查，補(bǔ)償資金概算，補(bǔ)償方案研究制定。實施階段：權(quán)屬信息核查，征收價值評估，征收價值復(fù)核，協(xié)助簽約談判，補(bǔ)償協(xié)議擬定。

后期階段：辦理房屋移交，辦理產(chǎn)權(quán)注銷，組織房屋拆除及土地清理，房屋拆除及土地清理費用評估，安置房分配方案研究制度及實施，檔案整理，協(xié)助項目審計。

項目全過程：政策研究，疑難個案處理研究，技術(shù)全程指導(dǎo)，項目全流程管理。