1、誰在掌控房價？十大地主坐擁6億平米土地

被恒大地產(chǎn)納入麾下的嘉凱城昨日再度漲停，當(dāng)諸多媒體在討論究竟哪只基金提前壓中了寶時，卻有意無意中忽略這了這起收購其實具備極強的象征意義：經(jīng)過多輪調(diào)整之后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為超級寡頭的游戲，小玩家們正在出局。

面包財經(jīng)翻查了A股和港股各大上市房企財報發(fā)現(xiàn)：十大巨頭所擁有的土地儲備面積總計已經(jīng)超過6億平方米。當(dāng)土地越來越集中到巨頭手中時，究竟是誰在掌控著房價的漲跌？

房地產(chǎn)的超級寡頭時代：巨頭加速囤地

中國社科院2014年底發(fā)布的《住房綠皮書》中就已經(jīng)提出：預(yù)計兩年內(nèi)會有30%-40%的房企遭到淘汰，同時萬科、恒大等地產(chǎn)寡頭格局已初現(xiàn)雛形。

不到兩年時間，這種預(yù)言似乎已經(jīng)變成現(xiàn)實，眾多銷售收入突破千億的巨頭們正在加速囤地，將房地產(chǎn)最重要的資源收入囊中。

根據(jù)財報，恒大地產(chǎn)去年新購項目規(guī)劃建筑面積3484.7萬平方米，總的土地儲備量達到1.56億平方米，為眾房企之首。其中，土地儲備的項目數(shù)量總計375個，一二線城市項目數(shù)量占比為54.7%。

盡管經(jīng)歷了轟轟烈烈的“寶萬之爭”，萬科拿地的速度也絲毫沒有放緩。去年一年公司新增物業(yè)項目為106個，合計新買入土地面積為2201萬平方米，其中38%的土地儲備位于一線城市。截至2015年年底，萬科的土地儲備共計5477萬平方米。

擁有巨量土地儲備的不僅僅是恒大與萬科。面包財經(jīng)翻查港股與A股各上市房企財報發(fā)現(xiàn)，至少有十家房企2015年底的土地儲備超過3000萬平方米，萬科在這份榜單中僅位列第五。

除了恒大地產(chǎn)之外，碧桂園、萬達商業(yè)和保利地產(chǎn)的土地儲備都超過5000萬平方米。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)計算，截止2015年底，這十大巨頭的土地儲備超過6億平方，準(zhǔn)確的數(shù)字是62948萬平方米。

根據(jù)綠地控股在財報中援引的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為2.28億平方米，同比大幅下降了31.7%。這意味著這十家房企目前擁有的土地儲備，相當(dāng)于2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)購地面積的2.75倍。

更多房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備數(shù)據(jù)可以在面包財經(jīng)微信公眾號（ID:mbcaijing）上輸入“土地”調(diào)閱。

數(shù)據(jù)為證：房地產(chǎn)年復(fù)一年走向集中

房地產(chǎn)加速集中的趨勢，在另一份權(quán)威報告中得到印證。

前不久，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》（簡稱《報告》）顯示：2015年房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售總額和銷售面積的漲幅高于同期全國漲幅 5個和 9. 1個百分點，百強房地產(chǎn)的市場領(lǐng)先優(yōu)勢正在進一步擴大。

盡管每一年房地產(chǎn)百強的名單并不相同，但百強們在房地產(chǎn)市場的占比越來越高，得到了數(shù)據(jù)的印證。下圖是面包財經(jīng)根據(jù)《報告》整理的歷年房地產(chǎn)百強在整體房地產(chǎn)市場的占比：

誰在掌控房價？十大地主坐擁6億平米土地

房地產(chǎn)百強的市場份額，從2004年的約14%增加到2015年的36.7%。在房價經(jīng)歷劇烈調(diào)整的2014和2015年，這種集中的趨勢更加明顯，2015年百強的市場份額比2013年提高了6個百分點。

這印證了社科院兩年前的判斷：大型寡頭在融資、拿地、開發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢；在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多中小型房企無可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場的寡頭格局正在形成。

鯊魚吃大魚：寡頭已經(jīng)成型

如果進一步觀察百強中前十強的市場占比，則會發(fā)現(xiàn)更驚人的趨勢：即便是在地產(chǎn)百強中，市場份額也正在迅速向位居第一陣營的公司集中。

《報告》的內(nèi)容顯示：綜合實力排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)2015年銷售總額超過1.4萬億元，占所有百強企業(yè)銷售總額的44.5%，占比接近一半。更重要的是，從2011年以來，前十大所占市場份額在逐年提升，四年間增長超過10個百分點。下圖是面包財經(jīng)根據(jù)《報告》內(nèi)容繪制的趨勢圖：

誰在掌控房價？十大地主坐擁6億平米土地

事實上，此次被恒大地產(chǎn)入股的嘉凱城原本就位列百強，總資產(chǎn)超過350億元，2013年時銷售收入也曾超過百億，已經(jīng)不能算作是太小的房地產(chǎn)公司了。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從大魚吃小魚變成巨鱷吃大魚的時候，超級寡頭的時代就已經(jīng)不是預(yù)言了。2016年春節(jié)前后，一線城市房價的快速上漲引致了北上廣深等地紛紛出臺新政。一線市場溫度尚未下降，二線城市房價漲聲又起。更重要的是近期上海、南京等地的土地拍賣價格再次出現(xiàn)高溢價，面粉貴過面包的局面輪番上演。

當(dāng)土地越來越集中在少數(shù)巨頭手中時，“某九條”、“某十條”的新政真的能給市場降溫？房價到底操于誰手？