3月28日發(fā)布的二手房交易“三價(jià)合一”(評(píng)估價(jià)、成交價(jià)、備案價(jià))新政已滿月，備受關(guān)注的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)出爐。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，4月二手房網(wǎng)簽6588套，二手住宅5897套，較3月份增長(zhǎng)5%左右。

深圳中原認(rèn)為，新政并沒有對(duì)4月的二手住宅成交造成較大影響。不過，深圳鏈家持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，不能及時(shí)反映市場(chǎng)變化，更多的是反映3月市場(chǎng)回升的時(shí)期。根據(jù)鏈家研究院監(jiān)測(cè)，實(shí)際二手房交易下降2-3成左右。

同樣受到關(guān)注的還有新房市場(chǎng)的“秒殺”現(xiàn)象，如4月9日萬(wàn)科臻山府二期開盤。深圳中原認(rèn)為，在目前住宅市場(chǎng)一二手價(jià)格倒掛和“三價(jià)合一”新政的影響下，新房住宅受到較多關(guān)注，從而一定程度上助推了開發(fā)商新項(xiàng)目的開盤和推售。

二手房

表現(xiàn)：網(wǎng)簽較3月份增長(zhǎng)約5%，各區(qū)均價(jià)大部分上調(diào)

解讀：實(shí)際交易下降VS新政影響不大

根據(jù)深圳鏈家樣本樓盤均價(jià)為57898元/平方米，環(huán)比微升0.6%，同比(2017年4月)上漲6.1%，漲幅繼續(xù)縮減。深圳鏈家表示，新政后交易成本有一定的增加，一些原本換房的業(yè)主，擔(dān)心出售周期延長(zhǎng)或再次購(gòu)買存在資金壓力，選擇了暫時(shí)性的惜售，數(shù)據(jù)顯示新增房源下降近三成，降幅大于新增客戶(下降約2成)；其次，3月份市場(chǎng)活躍，消化了不少“低價(jià)房源”，4月在售房源報(bào)價(jià)相對(duì)上漲，同時(shí)買賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生一些分歧。因此，本月業(yè)主報(bào)價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，成交時(shí)存有小幅議價(jià)，但總體價(jià)格保持穩(wěn)定。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，本月二手房網(wǎng)簽6588套，二手住宅5897套，較3月份增長(zhǎng)5%左右。對(duì)此，深圳鏈家認(rèn)為，主要是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，不能及時(shí)反映市場(chǎng)變化，更多的是反映3月市場(chǎng)回升的時(shí)期。根據(jù)鏈家研究院監(jiān)測(cè)，實(shí)際二手房交易下降2-3成左右，一是買賣雙方產(chǎn)生一定的觀望，置業(yè)者入市放緩，新增客源下降兩成左右，業(yè)主放盤意愿減弱，存在惜售，新增房源下降三成左右；二是，二手房需求轉(zhuǎn)移到稅費(fèi)相對(duì)較少、交易流程簡(jiǎn)單的新房市場(chǎng)。

不過，深圳中原對(duì)此持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為，“三價(jià)合一”新政并沒有對(duì)4月的二手住宅成交造成較大影響。根據(jù)深圳中原二手房成交數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手住宅均價(jià)約6萬(wàn)/平米，環(huán)比小幅上漲0 .5%，保持2018年以來的上漲態(tài)勢(shì)。

價(jià)格方面，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，各區(qū)二手住宅均價(jià)大部分上調(diào)，其中南山、福田漲幅較大，分別為1 .1%和0 .9%，達(dá)到84160元/平米和79723元/平米；而鹽田、寶安價(jià)格有所回落，分別下降1.7%和1.0%，為39203元/平米和58954元/平米。

新房

表現(xiàn)：供給端逐漸活躍，領(lǐng)證項(xiàng)目數(shù)量呈增加態(tài)勢(shì)

解讀：限價(jià)和“三價(jià)合一”助推開發(fā)商開盤銷售

隨著樓市政策進(jìn)一步被市場(chǎng)消化，4月新房供給端逐漸活躍。深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市新房住宅推售約26.34萬(wàn)平米，批售約26.66萬(wàn)平米。供給端在經(jīng)歷了前三個(gè)月的低迷后逐漸活躍了起來。剛過去的4月，有9個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，這與去年4月的13個(gè)相比減少明顯。不過，值得留意的是，從今年1月以來，領(lǐng)證的項(xiàng)目數(shù)量正呈增加態(tài)勢(shì)。

深圳樓市調(diào)控中的限價(jià)政策，致使新盤價(jià)格與二手房?jī)r(jià)格倒掛，新開項(xiàng)目被“秒殺”。4月9日萬(wàn)科臻山府二期開盤，200余套住宅在短時(shí)間內(nèi)銷售一空。在目前住宅市場(chǎng)一二手價(jià)格倒掛和“三價(jià)合一”新政的影響下，深圳中原認(rèn)為，新房住宅受到較多關(guān)注，從而一定程度上助推了開發(fā)商新項(xiàng)目的開盤和推售。

不過，4月新房住宅量?jī)r(jià)微降。數(shù)據(jù)顯示，4月新房住宅的成交均價(jià)為54169元/平米，較上月下降16元/平米。4月新房住宅的成交套數(shù)不足2000套，成交1934套，較上月減少95套；而成交面積方面，則成交18 .71萬(wàn)平米，環(huán)比下降8.3%.

從區(qū)域來看，全市各區(qū)的均價(jià)僅羅湖、南山均價(jià)有下調(diào)，分別為72357元/平米、89009元/平米。其余區(qū)域均有上漲，其中龍崗均價(jià)終止了連續(xù)兩個(gè)月下降，上調(diào)1%，為39884元/平米；而福田由于本月成交較少，導(dǎo)致均價(jià)上漲幅度較大，環(huán)比上漲29%至約101963元/平米。

各區(qū)成交量方面，按面積計(jì)算，除了寶安環(huán)比下滑37%至5.5萬(wàn)平米外，其他各區(qū)較上月均有所上漲。其中羅湖、福田成交漲幅較大，環(huán)比上漲124%、117%，分別為0 .78萬(wàn)平米、0 .5萬(wàn)平米。

走勢(shì)預(yù)測(cè)

二手成交量?jī)r(jià)總體穩(wěn)定 存在局部分化

對(duì)于5月樓市走勢(shì)，深圳中原表示，二手市場(chǎng)無論是成交量還是成交價(jià)，都有一定程度的提升，新政尚未對(duì)二手市場(chǎng)造成較大的影響?？v觀整個(gè)4月，全國(guó)各地先后對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行補(bǔ)充或加強(qiáng)，宏觀政策預(yù)期穩(wěn)定，市場(chǎng)將繼續(xù)保持當(dāng)前平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

深圳鏈家則認(rèn)為：“三價(jià)合一”首月，深圳二手房實(shí)際交易量下降2-3成，但是市場(chǎng)并不低迷，價(jià)格也保持穩(wěn)定的狀態(tài)。預(yù)計(jì)后市維持穩(wěn)定的狀態(tài)。

二手房成交量方面，深圳鏈家預(yù)測(cè)將維持在每月6000-7000套。新政滿月成交量回落，符合市場(chǎng)的預(yù)期，畢竟二手房交易的成本有一定的增加，置業(yè)者存在觀望，一是資金有限的首次置業(yè)，二是部分換房置業(yè)。但是，新政對(duì)于一些普通住宅物業(yè)影響還是比較小，比如總價(jià)200- 500萬(wàn)元物業(yè)，交易成本變化不大，此類物業(yè)對(duì)應(yīng)廣大的剛需。同時(shí)，根據(jù)深圳鏈家研究院監(jiān)測(cè)，4月份交易量雖有下降，但是并不低迷，新增購(gòu)買需求還高于去年下半年的水平(去年下半年穩(wěn)中回升，月均約6700套)，可見市場(chǎng)的潛在需求依然較多。所以，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)保持穩(wěn)定，單月交易6000-7000套。

成交價(jià)格穩(wěn)定，深圳鏈家表示會(huì)存在分化。二手房市場(chǎng)上，放盤出售的多為換房業(yè)主，他們?cè)谛抡蟪霈F(xiàn)“惜售”，主要原因一是售價(jià)達(dá)不到預(yù)期，二是擔(dān)心出售周期延長(zhǎng)，因此4月份新增的房源下降三成左右，供需矛盾再次擴(kuò)大。但是，市場(chǎng)又存在一定的分化，一些戶型不好、樓層不好、稅費(fèi)多、地段不佳等沒優(yōu)勢(shì)的房源遲遲無法成交，價(jià)格出現(xiàn)停滯或下跌，還有就是急于變現(xiàn)的業(yè)主，議價(jià)的空間也會(huì)變大。所以，預(yù)計(jì)價(jià)格總體維持穩(wěn)定，但存在局部的分化。