房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。屬于財產(chǎn)租賃的一種。

房地產(chǎn)租賃價格(即房屋租金)是承租人為取得一定時期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃價格評估可以采用比較法、收益法和成本法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的三大基礎(chǔ)評估方法通常是對房地產(chǎn)價格的評估，而房地產(chǎn)租賃價格是其中的一種特殊類型。在房地產(chǎn)租賃價格評估的理論中，通常以基礎(chǔ)的估價方法為理論依據(jù)，以標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語為基礎(chǔ)，選擇適宜的評估方法進(jìn)行評估。

1、比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將他們與評估對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行處理后得到評估對象租賃價格的方法。其經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)是替代原理。

目前房地產(chǎn)租賃市場較大，可比實例也很好找尋，比較法也通常作為房地產(chǎn)租賃價格評估方法的第一首選。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可收集房地產(chǎn)交易資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，要詳細(xì)的去了解交易實例具體情況，房地產(chǎn)的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，例如地理位置、面積、設(shè)施服務(wù)、交通條件、物業(yè)管理等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項目。以估價對象的實際情況為基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上對選取的案例進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價格和估價對象特點的租賃價格。

2、收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是通過估算被評估對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為估價對象評估價格的一種方法。

收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。用收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵是年凈收益和報酬率的計算。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金），其中租賃收入主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。若四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。由收益法延伸的收益剩余法適用于具有開發(fā)潛力且開發(fā)完成后房地產(chǎn)收益水平可以采用比較法求取的經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃價格評估。是以經(jīng)營承租房地產(chǎn)所能獲取的收入扣除必要的經(jīng)營費用以及承租者要求的合理利潤，以其余額作為租賃價格。

3、成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。采用成本法時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。租賃房屋租金=折舊+維修費+管理費+利息+稅金+保險費+地租+利潤，但在實際中，房租的成本構(gòu)成也可能包含八項因素外的其他因數(shù)。

三、總結(jié)與思考

在房地產(chǎn)租賃價格評估中，首先要明確評估對象的評估范圍，確認(rèn)好租賃價格體現(xiàn)的單位是月租賃單價還是年租賃總價格，這將涉及到房地產(chǎn)租賃價格分類中的單位租金和總租金。單位租金根據(jù)計租單位的不同而產(chǎn)生細(xì)分，按面積分布可分為一間、一套、一棟，也可按具體的面積計算；按時間計租可分為日租金、月租金、年租金等。而總租金一般指租賃期間內(nèi)的租金之和。

第一要清楚房地產(chǎn)租賃價格的特征及市場需求。區(qū)別工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，才能更好去對評估對象進(jìn)行區(qū)域因素的分析和比較。例如商業(yè)區(qū)注重繁華程度、工業(yè)區(qū)重視交通運輸、住宅區(qū)注重安全舒適等。區(qū)域的劃分在房地產(chǎn)租賃上體現(xiàn)在工業(yè)區(qū)一般分布在城市的外圍或者近郊，交通相對便利，占地面積大，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，付租能力相對較弱；商業(yè)區(qū)分布在城市的中心區(qū)處或者交通最便利的地方，資金周轉(zhuǎn)速度快，付租能力也是最強(qiáng)的；而住宅區(qū)一般分布在商業(yè)區(qū)的外圍，付租能力較強(qiáng)。

第二選擇合適的可比實例?？杀葘嵗慕灰讜r間、交易面積都應(yīng)與評估對象相差不大，其規(guī)劃條件應(yīng)保持大體一致，選取的可比實例地址應(yīng)與評估對象在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域。通常，評估人員選取三個或三個以上的可比實例與評估對象進(jìn)行對比。雖然目前房地產(chǎn)租賃公開市場較大，案例很多，但是在實際的案例找尋中，可能會遇到工業(yè)區(qū)上的非生產(chǎn)性辦公用房等較特殊的情況，可比實例在同一區(qū)域找尋不到或案例較少，這樣的情況就要適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大可比實例的區(qū)域范圍。

第三，評估對象與可比實例的各影響因素主要從市場狀況、交易情況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實物狀況方面去進(jìn)行比較，例如商業(yè)/產(chǎn)業(yè)聚集度、交通便捷度、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、所在樓層、規(guī)劃限制條件、寫字樓等級和物業(yè)管理等。根據(jù)可比實例的實際情況編制好影響因素的條件后，進(jìn)行修正系數(shù)的確定。比如商業(yè)聚集度我們可劃分等級為好、較好、一般、較劣、劣五個等級，對每個因素進(jìn)行修正后會得到比較因素調(diào)整指數(shù)，在可比實例與評估對象相似度較高，可比實例比較價值均具有代表性的情況下可采用簡單算術(shù)平均法求取評估對象的比較價值。

盡管房地產(chǎn)租賃價格評估理論已經(jīng)相當(dāng)成熟，但在實踐中仍然有需要我們?nèi)リP(guān)注和注意的問題。需要我們不斷的提升自身的理論技術(shù)，學(xué)習(xí)新的評估類型，規(guī)避好風(fēng)險，做好自己的職責(zé)。