不得不說(shuō)，在二手房交易過(guò)程中，房產(chǎn)估值真的占據(jù)十分重要的地位，因價(jià)格談不攏而導(dǎo)致交易失敗的情況比比皆是；更別說(shuō)，當(dāng)下大部分人買(mǎi)房會(huì)選擇按揭貸款的方式，房屋估值更是不可或缺的必經(jīng)環(huán)節(jié)之一！

什么是房屋估值？

房屋估值是指評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡、周邊配套、戶型、朝向等重要因素，作出專(zhuān)業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，并計(jì)算出相對(duì)科學(xué)合理的物業(yè)市值價(jià)格。

二手房交易中，何時(shí)需要評(píng)估？

1. 向銀行申請(qǐng)房屋貸款時(shí)

一般來(lái)說(shuō)，借款人向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)，銀行會(huì)委托評(píng)估公司或擔(dān)保公司對(duì)被抵押的房屋進(jìn)行評(píng)估，以此作為是否批準(zhǔn)貸款或貸款額度多少的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，部分銀行會(huì)直接采用房管局給出的評(píng)估價(jià)格。

2. 繳納二手房交易稅費(fèi)時(shí)

我們都知道，二手房交易會(huì)涉及到交易稅費(fèi)的計(jì)算，其中，房屋價(jià)格的高低直接關(guān)系到稅費(fèi)的多少。為了避免部分的買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)避稅，相關(guān)部門(mén)在收取稅費(fèi)時(shí)，會(huì)對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行估值。

3. 買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要評(píng)估時(shí)

如果有一方或雙方不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

4. 發(fā)生房產(chǎn)糾紛時(shí)

當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5. 辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

評(píng)估價(jià)如何影響房貸額度？

在二手房交易中，如果購(gòu)房者決定以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)，那么首付款=實(shí)際成交價(jià)-可貸款額，而貸款額=房屋評(píng)估價(jià)*貸款成數(shù)，由此可見(jiàn)，房屋評(píng)估價(jià)會(huì)較大程度上影響最終的房貸額度。

舉個(gè)栗子：

梁某通過(guò)中介看中了位于廣州某小區(qū)的一套二手房，實(shí)際成交價(jià)為200萬(wàn)元，但評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)為180萬(wàn)元，那么梁某可向銀行申請(qǐng)的最高貸款額度為：180萬(wàn)×70%=126萬(wàn)元，梁先生購(gòu)買(mǎi)此房屋需支付的首付款為：200萬(wàn)-126萬(wàn)=74萬(wàn)元。

哪些因素會(huì)影響評(píng)估結(jié)果？

房屋的評(píng)估價(jià)格主要根據(jù)原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出，一般來(lái)說(shuō)，地段、樓齡、樓層、裝修等都會(huì)影響評(píng)估價(jià)。

地段、交通

房產(chǎn)所處地段的繁華程度、交通便捷程度是二手房評(píng)估的重要因素，地段好、交通便捷的小區(qū)評(píng)估價(jià)更高。

樓齡、小區(qū)管理、配套設(shè)施

修建年代越近、配套設(shè)施越齊全、管理越到位的小區(qū)，房屋評(píng)估價(jià)格也越高。其中，樓齡是影響二手房評(píng)估價(jià)的重要因素，甚至如果樓齡過(guò)長(zhǎng)（如20年以上），銀行會(huì)直接拒絕貸款。

房屋朝向、結(jié)構(gòu)

同一棟樓、同等戶型，但不同朝向，房屋價(jià)格也會(huì)相差很多；而戶型安排合理與戶型過(guò)于緊湊的房屋，評(píng)估起來(lái)也會(huì)有價(jià)格差異。

塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北

板樓：南北>雙南>東西>東向

房屋所處樓層

高層：中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)

多層：中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

裝修程度

房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)于價(jià)格的影響不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。

評(píng)估價(jià)為什么比成交價(jià)低？

部分貸款銀行考慮到自己要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，給出的評(píng)估價(jià)一般會(huì)更保守，所以評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低一些。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款的評(píng)估價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%，公積金貸款的評(píng)估價(jià)則為市場(chǎng)價(jià)的80%-85%。所以，買(mǎi)二手房的朋友要有心理準(zhǔn)備，別因?yàn)檫@種情況違約哦~

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