目前，房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格制度在我國已經(jīng)基本建立，土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、課稅、企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)、涉案房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)行為都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。我國的房地產(chǎn)評估從無到有、成為整個(gè)房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分。

而且隨著社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)估價(jià)的作用還越來越大，服務(wù)鄰域也將越來越廣。

與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)估價(jià)市場也在向外拓展。在近日召開的中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度建成立10周年座談會(huì)上，中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議正式簽訂，表明中國房地產(chǎn)估價(jià)市場正在不斷擴(kuò)大，對外吸引力正不斷增強(qiáng)，參與到國際競爭中。

但是由于我國的房地產(chǎn)評估市場建立不久，房地產(chǎn)評估市場缺乏統(tǒng)一管理等原因，我國現(xiàn)在房地產(chǎn)評估市場也存在不少問題。因此規(guī)范房地產(chǎn)評估市場已成為一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)。

一、目前存在的問題

1、政出多門

對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，國家管理部門、房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門都有其的部門、專項(xiàng)政策，無法形成統(tǒng)一的管理制度，無法實(shí)施系統(tǒng)化，規(guī)范化管理。

2、政企不分

以上各部門都不同程度地利用行政職能干評估業(yè)務(wù)，有的是行政部門直接干預(yù)；有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，一方面從事評估管理及其與評估相關(guān)的行政管理，一方面又承接除行政性評估以外的經(jīng)營性評估業(yè)務(wù)。評估作為中介行業(yè)，難以在競爭中發(fā)展，評估市場得不到充分發(fā)育。

3、估價(jià)師專業(yè)素質(zhì)有待提高

一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，一大批走出校門不久從未從事過評估業(yè)務(wù)的‘考試專業(yè)戶“通過臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列，缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。

二是房地產(chǎn)區(qū)域性的特點(diǎn)，很多估價(jià)師在對區(qū)域房地產(chǎn)還不了解的情況下就開始了執(zhí)業(yè)，無法保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量。

4、評估機(jī)構(gòu)資格等級管理顯得偏寬

據(jù)此所建立的評估機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，難以承擔(dān)相應(yīng)等級的評估業(yè)務(wù)，容易造成各個(gè)等級

評估所的評估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務(wù)時(shí)臨時(shí)招兵買馬，無法保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量。

5、制約不力

有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格，有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

6、行業(yè)自律不夠

國外房地產(chǎn)評估一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力；一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了評估師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)還有很多工作要做，與國外學(xué)會(huì)的管理水平還有很大差距。

7、競爭不當(dāng)

出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機(jī)制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價(jià)，有的靠回扣，有的甚至以評估結(jié)果迎合委托評估單位的需求，放棄評估原則，毀壞了評估行業(yè)、評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)。

二、建議采取的對策

1、加強(qiáng)法制建設(shè)

首先要加強(qiáng)評估的立法工作，盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。

其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題按規(guī)處罰。

2、實(shí)行政企分開

實(shí)行政企分開，現(xiàn)有的評估所大多數(shù)要改為企業(yè)走向市場，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位只能從事少量屬于行政行為且不收費(fèi)的評估業(yè)務(wù)，而經(jīng)營行為的評估業(yè)務(wù)只能由獨(dú)立的評估所進(jìn)行，這一類評估機(jī)構(gòu)只能是中介單位，不隸屬政府任何一個(gè)部門。

3、加強(qiáng)行業(yè)管理

加強(qiáng)估價(jià)師學(xué)會(huì)的管理，在估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制度技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作上進(jìn)一步嚴(yán)格管理，學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理辦法，完善行業(yè)管理機(jī)制。

4、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入

首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的準(zhǔn)入制度，還有估價(jià)人員責(zé)任制度。

其次現(xiàn)階段評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式也應(yīng)調(diào)整，隨著房地產(chǎn)評估的發(fā)展，評估機(jī)構(gòu)逐步向規(guī)范，對其要求也應(yīng)逐步提高。

5、機(jī)構(gòu)獨(dú)立

根據(jù)公司和房地產(chǎn)專項(xiàng)法的要求，所有評估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動(dòng)評估機(jī)構(gòu)走向市場，讓他們獨(dú)立地承接評估業(yè)務(wù)，在市場競爭中生存發(fā)展，通過市場競爭促使評估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平，評估機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)建立無限責(zé)任公司，推行無限責(zé)任制度。

6、相應(yīng)建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制

這就要求評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會(huì)委托不投保的評估機(jī)構(gòu)評估，這就有利于評估機(jī)構(gòu)和價(jià)師整體加強(qiáng)自律。

7、收費(fèi)合理

保證合理的收費(fèi)價(jià)格，有利于保證評估質(zhì)量，行業(yè)發(fā)展，不搞價(jià)格競爭。

實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因評估機(jī)構(gòu)的級別和評估報(bào)告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評估的質(zhì)量。

總之，通過規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，可有效消除政出多門、多頭管理，壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象，達(dá)到提高評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的目的，加強(qiáng)行業(yè)自律和管理自律有利于房地產(chǎn)評估市場健康有序地發(fā)展，對于國內(nèi)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)更好地應(yīng)對國外房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的競爭的挑戰(zhàn)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。