我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)自八十年代末開(kāi)展以來(lái)，風(fēng)風(fēng)雨雨已走過(guò)近二十年。特別是近五年來(lái)，個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)與日俱增，作為債權(quán)人的銀行，如何規(guī)避和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，減低不良貸款率，已成為人們探討的課題。

我們知道，房地產(chǎn)低押的目的是保證借款人在不能償還貸款時(shí)，作為該房地產(chǎn)抵押權(quán)人的銀行有權(quán)通過(guò)拍賣(mài)等方式處分該房地產(chǎn)，并以其拍賣(mài)價(jià)值優(yōu)先獲得清償。而房地產(chǎn)貸款金額一般為房地產(chǎn)凈值7成左右。由于房地產(chǎn)抵押是作為借款人向貸款人償還貸款的一種保證，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量控制的最后一關(guān)取決于銀行是否能準(zhǔn)確把握作為抵押物凈值，因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的客觀、公正而準(zhǔn)確的估價(jià)是銀行同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利性與安全性目標(biāo)的基礎(chǔ)性條件。

那么，作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，我們?cè)趺礃硬拍茏龅娇陀^、公正、準(zhǔn)確的估價(jià)，從而減小房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。下面，我們就來(lái)談一談評(píng)估中我們所遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。

第一，個(gè)別房地產(chǎn)商或其他個(gè)人，采用制造假房地產(chǎn)證，涂改建筑面積等手段來(lái)騙取貸款。

針對(duì)此種情況，我們從業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真查閱產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并與其復(fù)印件核對(duì)無(wú)誤，并進(jìn)行實(shí)地勘察。在進(jìn)行此項(xiàng)核對(duì)工作中，我們還必須注意以下幾個(gè)方面：

（1）證書(shū)上記載的建筑物竣工時(shí)間與實(shí)際是否相符。我們?cè)诠纼r(jià)中，曾遇到這樣一個(gè)案例，業(yè)主《房地產(chǎn)證》書(shū)上記載的建筑物竣工時(shí)間是1990年，可估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)住宅樓較新，經(jīng)詢問(wèn)住宅樓的住戶和附近鄰居，得知該樓97年才竣工。

（2）產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件的封面顏色是否正確。

（3）房地產(chǎn)證內(nèi)登記內(nèi)容的字體是否正確。

（4）規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的鋼印是否正確。

第二、客戶人為地要求高估抵押物價(jià)值。

估價(jià)人員在從業(yè)過(guò)程中，經(jīng)常遇到有些借款單位或個(gè)人為獲得更多貸款而要求高估房地產(chǎn)價(jià)值。這就要求估價(jià)人員熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用自已所掌握的理論知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)客戶進(jìn)行耐心解釋和開(kāi)導(dǎo)，一般情況下，客戶都能理解的接受。

第三、由于信息失真而造成抵押物價(jià)值高估。

在估價(jià)過(guò)程中，有時(shí)因估價(jià)信息不完整或不真實(shí)而造成高估抵押物價(jià)值。而要獲取真實(shí)而完整的估價(jià)信息，必須十分重視權(quán)屬調(diào)查和實(shí)地調(diào)查這二項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容主要有：要求抵押人提供房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同、平面圖、買(mǎi)賣(mài)合同等證明產(chǎn)權(quán)的文件；查清土地使用權(quán)出讓合同中關(guān)于土地用途、規(guī)劃限制等，并了解清楚權(quán)利關(guān)系，如所有權(quán)的持分，他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系等，判斷是否適合抵押。

實(shí)地調(diào)查的內(nèi)容主要有：考察房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)（四至）、質(zhì)素、現(xiàn)狀、景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局、用途、使用情況；房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)的確認(rèn)，檢查權(quán)利登記的記載與實(shí)際是否相符，如查明四周邊界是否明確，實(shí)際面積與登記面積是否有出入等。