依據(jù)《物權(quán)法（草案）》第162條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”，宅基地的評估難以采用市場比較法計(jì)算。相對來說，宅基地對外出租的情況較多，可以考慮采用收益法，但要注意違章擴(kuò)建情況，土地收益的合法性。以下主要對比廣州基準(zhǔn)地價與宅基地價兩者內(nèi)涵的差異，淺談推導(dǎo)出宅基地的一種技術(shù)路線。

   鑒于廣州市現(xiàn)行沒有完整的宅基地評估的相關(guān)規(guī)章，而市區(qū)基準(zhǔn)地價中住宅地價可以查詢，此次評估的技術(shù)路線為假設(shè)宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對國有土地地價作適當(dāng)處理，得出宅基地價值。
    我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”，宅基地屬集體所有，一般用于農(nóng)戶建造住宅。廣州市國有住宅地價此次參照廣州市住宅用地的基準(zhǔn)地價，依據(jù)《關(guān)于公布廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》 穗國房字〔2004〕545號，本次基準(zhǔn)地價采用的是土地在正常市場條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度和合理容積率下的熟地價格，它包括土地取得費(fèi)用（征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)用和土地有償使用費(fèi)。宅基地經(jīng)征用，政府補(bǔ)償征地費(fèi)用，然后進(jìn)行土地開發(fā)，需耗用土地開發(fā)費(fèi)，此時變成熟地，最后，土地使用人通過在土地市場上購買，支付地價款。集體所有的宅基地，變?yōu)閲页钟型恋兀僮優(yōu)閲谐鲎屚恋?；價格形式也發(fā)生轉(zhuǎn)變，由宅基地價格到國有土地價格（無期限或者劃撥地價），到國有土地出讓價格（有期限或者交納出讓金價格）。由此個人認(rèn)為：僅考慮征地過程而不考慮拆遷過程，宅基地地價+征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)（征地補(bǔ)償費(fèi)+征地管理費(fèi)）+土地出讓金=國有土地出讓地價（此次為簡化說明計(jì)算思路，國有土地出讓地價取基準(zhǔn)地價），
    即宅基地地價=國有土地出讓地價（基準(zhǔn)地價）-（征地補(bǔ)償費(fèi)+土地出讓金+征地管理費(fèi)）。
    以下舉例說明估價對象為天河區(qū)沙河鎮(zhèn)漁沙坦村某一宅基地評估過程，估價時點(diǎn)為2006年1月1日，估價目的為為解決司法糾紛提供價值參考依據(jù)：            
   a)依據(jù)《關(guān)于公布廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》（穗國房字〔2004〕545號），運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法計(jì)算得出該宗地地價為376元/m2(樓面地價)，則國有土地出讓地價=376元/m2；                                        
   b)依據(jù)批轉(zhuǎn)市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知（穗府[2005]36號），經(jīng)批準(zhǔn)由用地單位自行征地拆遷的用地，其協(xié)議出讓的土地出讓金只征收土地有償使用費(fèi)，住宅用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價的30％計(jì)收，國有企業(yè)改制涉及原劃撥用地和村改制、改造涉及村集體建設(shè)用地按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按土地有償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收,則土地出讓金=376*30%*50%=56.4元/m2；
   c)依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案公告(穗國土征補(bǔ)[2004]第49號)，廣州市國土資源和房屋管理局會同天河區(qū)國土房管局、天河區(qū)鳳凰街道辦事處城管科，對廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)漁沙坦村村委會1.7212公頃被征土地的征地補(bǔ)償?shù)怯涍M(jìn)行復(fù)核，擬訂了該地塊的征地補(bǔ)償安置方案。
  d)    一、征地補(bǔ)償安置方案
   （一）征地補(bǔ)償：

被征地村      地類名稱      面積      分類      補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)      補(bǔ)償金額      支付對象      支付方式
           （公頃）            (萬元/公頃)      (萬元)            
鳳凰街漁沙坦村      菜地      0.0349      土地補(bǔ)償費(fèi)      179.36      6.2597      漁沙坦村      貨幣
                 安置補(bǔ)助費(fèi)      165.908      57902      漁沙坦村轉(zhuǎn)付被安置的對象      
     農(nóng)田水利用地      0.0586      土地補(bǔ)償費(fèi)      179.36      10.5105      漁沙坦村      貨幣
                 安置補(bǔ)助費(fèi)      165.908      9.7222      漁沙坦村轉(zhuǎn)付被安置的對象      
     養(yǎng)殖水面      1.1706      土地補(bǔ)償費(fèi)      269.04      314.9382      漁沙坦村      貨幣
                 安置補(bǔ)助費(fèi)      165.908      194.2119      漁沙坦村轉(zhuǎn)付被安置的對象      
     建設(shè)用地      0.1575      土地補(bǔ)償費(fèi)      179.36      28.2492      漁沙坦村      貨幣
     未利用地      0.2996      土地補(bǔ)償費(fèi)      89.68      26.8681      漁沙坦村      貨幣
     以上補(bǔ)償金額合計(jì)      680.5056萬元

此次征地補(bǔ)償費(fèi)不考慮時期因素修正，取建設(shè)用地土地補(bǔ)償費(fèi)=179.36元/m2；
e)      征地管理費(fèi)一般取征地補(bǔ)償費(fèi)的2.1%，則有征地管理費(fèi)=179.36*2.1%=3.77元/m2。
f)      最后代入公式：
宅基地地價（樓面地價）
      =國有土地出讓地價（基準(zhǔn)地價）-（征地補(bǔ)償費(fèi)+土地出讓金+征地管理費(fèi)）
      =376-56.4-179.36-3.77=136.47元/m2。
  目前，關(guān)于宅基地的估價，北京市懷柔區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)國土房管局關(guān)于集體土地房屋拆遷補(bǔ)償若干問題意見的通知指出，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×戶均宅基地面積=（普通住宅指導(dǎo)價—房屋重置成新均價）×戶均安置面積，公式中的普通住宅指導(dǎo)價參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價及城市規(guī)劃等情況綜合確定，可以看出對于拆遷特定目的，此時宅基地的價格以十分接近國有土地出讓價格，現(xiàn)在廣州不少地區(qū)，宅基地房屋的租金與臨近商品房租金基本相同，由此推出宅基地價格與當(dāng)?shù)貒谐鲎屚恋貎r格也比較接近，因此，個人認(rèn)為便于廣州宅基地價格的管理，有可能規(guī)定宅基地價格為國有土地出讓價格扣除基準(zhǔn)地價的一定比例。
  在實(shí)際評估中也有評估人員采用公式：宅基地價格=國有土地出讓價格-基準(zhǔn)地價的百分比，其理由是批轉(zhuǎn)市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知（穗府[2005]36號），規(guī)定國有企業(yè)改制涉及原劃撥用地和村改制、改造涉及村集體建設(shè)用地按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按土地有償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收, 住宅用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價的30％計(jì)收。當(dāng)然如果宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋刂恍柩a(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納基準(zhǔn)地價15%的出讓金，則便于評估人員對此類物業(yè)的評估，期待著政府部門和地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會組織出臺明確的相關(guān)規(guī)章來規(guī)范宅基地的評估。