一、政策環(huán)境

01、樓市政策

2月8日，在春節(jié)假期開始前3天，深圳住建局發(fā)布公布關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知，即日執(zhí)行。

參考價形成的機制如下：深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，形成全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

而發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

二手住宅參考價格政策出臺之后，原本活躍的市場交易氣氛迅速冷卻。隨著農(nóng)歷春節(jié)假期后，商業(yè)銀行參考“參考價”發(fā)放二手住房貸款，二手住宅市場進入了深層次的觀望階段。

另外兩個政策，一個是堵截漏洞，一個只是增加了商務(wù)公寓、宿舍等項目的宜居性，對于市場來講并未造成明顯的影響。

02、房貸利率

 自2020年4月份以來，五年期以上LPR利率一直維持在4.65%的低位水平。

二、土地市場

2月土地市場成交量雖比1月有所增加，但仍然只有4宗交易，其中2宗為工業(yè)用地，1宗商業(yè)用地，1宗商業(yè)+居住用地，全部以底價成交。

龍華民治地塊的競得者之——開市客（深圳）貿(mào)易有限公司，是全球第三大零售商、2020年世界500強企業(yè)第33名和全美企業(yè)第14名的特大型國際跨國公司，其華南區(qū)域總部及首家旗艦賣場落戶深圳龍華，將帶來包含開市客自身經(jīng)營管理、投資管理、國際貿(mào)易、供應(yīng)鏈管理等相關(guān)環(huán)節(jié)的駐扎，并直接帶動其約千家上下游國際優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶深圳，助力深圳總部經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，值得關(guān)注。

三、一手買賣市場

01、供應(yīng)

2月新房供應(yīng)速度再度放緩，全市僅有3個商品房項目獲得預(yù)售許可證，合計2958套/22.83萬㎡新房源，供應(yīng)套數(shù)較1月減少41.0%。其中，有2個項目含住宅產(chǎn)品，住宅總獲批量為1846套/17.98萬㎡，住宅供應(yīng)套數(shù)較1月減少60.6%。

02、需求

• 全市

  
  

2月全市共網(wǎng)簽3434套一手住宅，環(huán)比下跌58.9%，同比上升313.7%；總成交面積約32.97萬㎡。一手住宅均價為6.0萬元/㎡，環(huán)比上升0.1%，同比上升5.2%。

2月恰逢農(nóng)歷春節(jié)假期，一手住宅供應(yīng)量季節(jié)性下調(diào)，同時由于網(wǎng)簽量仍然維持在高位水平，庫存量繼續(xù)下降。2月底庫存面積為270萬㎡，較1月末減少5.3%；按照過去12個月的成交套數(shù)推算，去化周期約6.1個月，下降至近2年的最低位水平。

• 區(qū)域

2月，各區(qū)一手住宅市場的備案套數(shù)全線下滑。其中寶安區(qū)的備案水平，仍然處于全市行政區(qū)域之首，共備案1193套，龍崗、坪山、龍華分別以585、425、415套的備案量緊隨其后。

從區(qū)域均價變化看，6個區(qū)域的均價環(huán)比出現(xiàn)上升，其中以龍華的升幅最為顯著，比1月的均價環(huán)比上升15.1%。

由于新樓盤備案的滯后性，2月大鵬、羅湖、南山3區(qū)的去化周期大幅上升，且超過20個月。但預(yù)計隨著樓盤逐步備案，去化周期將快速下降。目前各區(qū)的庫存情況良好。

2月一手住宅成交TOP10中，寶安松崗片區(qū)的滿京華云著華庭躍居榜首，共成交313套/2.81萬㎡住宅。從區(qū)域分布來看，2月仍然是寶安區(qū)樓盤的天下，共上榜4個項目，坪山有2個，龍崗、光明、龍華和深汕合作區(qū)各1個。

四、二手買賣市場

01、全市

遇上農(nóng)歷春節(jié)假期，2月因二手住宅因工作日較少，備案量下降。據(jù)統(tǒng)計，全市共備案4166套二手住宅，環(huán)比下跌40.6%，同比上升149.9%；總成交面積約34.82萬㎡。

2月出臺的二手住宅參考價格政策，使得買賣雙方陷入深層次觀望態(tài)勢，市場實際的成交量也出現(xiàn)大幅度的下滑。預(yù)計備案量的下降，會在未來3個月內(nèi)開始逐步顯現(xiàn)。

02、區(qū)域

2月，全市各區(qū)二手住宅的備案量均出現(xiàn)下跌，而且跌幅較為接近。

2月二手住宅成交TOP10中，羅湖有3個、福田有2個樓盤入榜，而龍崗則依然以5個樓盤入榜，占領(lǐng)二手市場重要位置。

龍崗的橫崗、布吉片區(qū)，其二手住宅價格普遍較低，因此一直是二手住宅活躍的交易區(qū)域。其中，茂業(yè)城、龍珠花園、國展苑及中?？党?/a>花園一期，長期活躍于二手住宅成交樓盤Top10榜上。

五、租賃市場

2月美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅租金指數(shù)上升至251.19點，對應(yīng)的租金水平為90.78元/㎡，環(huán)比上升1.11%，同比下跌1.07%。

分區(qū)域來看，2月各區(qū)住宅租金水平均有所上漲，其中福田區(qū)租金漲幅最高，升幅達到4.20%，租金水平為117.49元/㎡；羅湖區(qū)租金漲幅最低，漲幅為1.09%，租金水平為85.42元/㎡。

附表