今年前三季度，全國多數地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn)，但也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。

今年一季度，國內一些城市陸續(xù)宣布將推進房地產調控一城一策試點，以防范高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產市場平穩(wěn)運行。

第一財經記者梳理發(fā)現，年初公開宣布要實施一城一策試點的城市大約有十個，有福州、廈門、長沙 、杭州、濟南、寧波、武漢等。而最新信息顯示，未來將會有更多的城市推行這一政策，房地產調控的“一城一策”有望大范圍推廣。

那究竟何為“一城一策”？這種房地產調控思路與以前有何不同？在樓市總體銷售較為平穩(wěn)的當下，此舉對各地樓市又將影響幾何？

地方試點紛紛擴大

清華大學房地產研究所所長劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實“因城施策、分類指導”的重要策略，也是其“升級版”。

他表示，城市在經濟發(fā)展狀況、城市化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經濟地位和影響力等方面存在差異，不同城市房地產市場的特征會有很大不同。而我國幅員遼闊，東中西、沿海內地、一二三四線城市等的發(fā)展差異很大，這就決定了中國房地產市場的城市差異更大。很顯然，用同樣的標準去衡量每一個城市是不科學的。

各地樓市的差異從數據上也可以直接體現出來。第一財經從各地統(tǒng)計部門了解到，今年前三季度，全國多數地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn)，但也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。

如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%，其中住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%。

這種房地產市場冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來應對。

劉洪玉表示，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類指導”下，結合本地情況制定的城市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案，是地方自己的解決方案，每個城市都是獨一無二的。

“將來方案形成并公布后，就成了地方政府對中央和當地百姓的公開承諾，也為地方政府實現從被動調控到主動調控的轉變奠定了基礎?！眲⒑橛裾f。

“一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點有擴圍的態(tài)勢，且各地在房地產調控上動作不斷。據機構統(tǒng)計，今年前9月，全國房地產調控次數合計多達400余次，刷新歷史紀錄。

比如，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王玉志近日接受媒體采訪時表示，山東將堅決守住房地產市場調控底線。加快建設房地產市場監(jiān)測體系，進一步整頓規(guī)范市場秩序。指導濟南、青島穩(wěn)妥實施“一城一策”方案，適時組織其他城市研究制定“一城一策”。

早在今年3月3日，山東省人民政府就發(fā)布了《關于推動“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見》，關于房地產方面，文件提到，落實房地產調控城市主體責任制，濟南、青島要科學制定“一城一策”實施方案。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長項永丹近日接受媒體采訪時也透露，今年要全面完成浙江全省11個設區(qū)市“一城一策”制定工作。目前，浙江省已建立了重點房地產企業(yè)監(jiān)測制度，全省有86家規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)（總部）納入監(jiān)測范圍，并與阿里團隊共同研發(fā)了房地產核心業(yè)務信息系統(tǒng)，強化市場分析和監(jiān)測。

今年1月，項永丹也曾表示，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定并嚴格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制定工作。

數據顯示，2018年全年，浙江省房地產市場總體保持平穩(wěn)，浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米，開發(fā)投資9945億元，連續(xù)第三年創(chuàng)新高。

山東和浙江兩地住建部門的最新表態(tài)，都顯示當地“一城一策”試點將在年初的基礎上進一步擴圍。

此外，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長趙馨群也表示，全省堅持“一城一策”、因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標，夯實城市主體責任，建立健全科學的監(jiān)測體系，著力調整商品房供應結構，支持剛需自住型和改善型住房需求。

而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施，意味著變相松綁限購嗎？他們意在“搶人”還是“賣房”？

對此，諸葛找房發(fā)布報告認為，當前樓市調控的大方面沒有改變，針對過熱或房價漲幅明顯的城市，仍會有相應的加碼措施出臺，全面松動很難出現，即便是南京、天津、三亞等城市出臺定向放開人才限制的措施，也不難看出，要么局限于偏遠地區(qū)，要么只針對特定人群，符合“一城一策”的微調，無法對房價上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產生的庫存，有利于樓市的健康穩(wěn)定。

中央有考核手段

在地方推進房地產調控“一城一策”的同時，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產市場監(jiān)測預警體系，對各城市住房市場進行實時監(jiān)測和定期評價，建立調控工作評價、考核和問責機制。

房屋網簽備案聯網，就是全國房地產市場監(jiān)測預警體系的重要組成部分。

房屋網簽備案具有多重目的，一是可以防范一房多賣，二是可讓相關部門掌握房屋成交信息，為判斷房地產市場走勢提供數據依據。

劉洪玉認為，因為長期以來我國沒有開展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息，雖然部分城市通過水電等使用信息、房屋產權登記信息或抽樣調查等進行過估算，但誤差普遍較大，不能滿足精確制定住房發(fā)展規(guī)劃的需要。

在近幾年中央推進房地產調控長效機制的背景下，房屋網簽備案信息全國聯網，可為“一城一策”長效管理機制提供有力支撐，為建立房地產市場日常監(jiān)測、月度分析、季度評價、年度考核新的調控機制奠定基礎。

第一財經記者此前獲悉，推進房屋網簽備案聯網是住建部今年推進樓市調控的一項重點工作，全國有150個重點城市被納入這項工作范圍之內。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點城市房屋網簽備案系統(tǒng)已經實現全國聯網。這項工作旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況，有望為落實“一城一策”、制定實施房產精準調控舉措提供第一手基礎材料。

信息的聯網可以為中央層面的監(jiān)測提供直接數據，進而為考核地方甚至問責提供決策依據。

相關案例已經有所體現。今年4月份，住建部按照穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想表示，雖然房地產調控現在實行“一城一策”，允許地方根據實際情況微調政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符，被叫停的可能性依然很大。

劉洪玉也表示，將來各個試點城市的“一城一策”，肯定需要對目前實施中的政策進行調整優(yōu)化，要打破“一城一策”就是放松調控的思維定式，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎上，給政策調整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免對政策的過分解讀甚至誤讀。