本輪房地產(chǎn)波瀾壯闊的大牛市（2015-2018年）是政策刺激的結(jié)果，當(dāng)然，這屆人民不行，整天只知道搶房炒房，導(dǎo)致房價暴漲，導(dǎo)致更多的人買不起房。

樓市本來很平靜，因為政策性救市而沸騰。成都全民搶房，愈演愈烈......一發(fā)而不可收拾。

眾所周知，作為房地產(chǎn)核心要素的土地是政府壟斷供應(yīng)。只要土地私有化，土地自由交易，一切問題都解決了。一旦一個東西被專營作為財政收入的工具，那價格一定會被充分利用。鹽只吃一點被專營，民眾都吃不起，更何況土地這個大的東西。

（2）

2014年的時候，樓市持續(xù)低迷，老業(yè)主要求退房的，砸售樓處的事件層出不窮；四年后的今天，各地都在搶房。房價的漲跌改變?nèi)藗兊念A(yù)期和行為。

這四年來，中國的基本面發(fā)生變化了嗎？如果說基本面發(fā)生了變化，那么，是變差了，經(jīng)濟增速下滑，人口老齡化比以往更加嚴(yán)峻?；久娌畈挥绊懛績r上漲，一家公司基本面糟糕，股價照樣翻番上漲，一般是莊家操縱的結(jié)果。那么，房價呢？也是有一股神秘的力量在操縱。

（3）

2010年到2014年，樓市熊市，最先挺不住的是政府，于是取消限購。取消限購是對的，因為限購是錯的。限購限價限售沒有一個政策是對的，全是反市場的。

到2014年底，除了北上廣深以及三亞之外，其他41個城市實行限購全部取消限購，但市場波瀾不驚，并未形成刺激作用。當(dāng)然，限購也未形成打壓作用，房價在限購中上漲。

一計不成又生一計，2014年到2015年，央行連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，商業(yè)貸款利率降至10年來最低值，搞大水漫灌式貨幣大寬松。這是本輪房價暴漲的主因，沒有貨幣放水，就不會有這一輪的樓市大牛市。當(dāng)然，不是降準(zhǔn)降息之后房價馬上上漲，市場有個反應(yīng)和消化的過程。除了先知先覺者，人們還沒從對樓市悲觀的陰影中走出來。

由于樓市仍未見起色，于是政府加碼政策刺激的強度。2015年3月，央行聯(lián)合住建部等五部委發(fā)布樓市新政策，這就是著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。

政府等于是民眾喊話：快來買房啊，便宜了優(yōu)惠了補貼了。

在種種政策刺激之下，深圳廈門等少數(shù)城市樓市率先復(fù)蘇，而大多數(shù)城市的樓市仍處在漫漫熊市中，庫存高企，風(fēng)險累如危卵。于是加大劑量，“去庫存”。自此各大城市從土地供應(yīng)、住房信貸、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等全方位刺激樓市。市民購房熱情復(fù)蘇升溫。

（4）

本輪房價暴漲發(fā)韌于2015年初的深圳。到2015年底和2016年初，擴展和傳導(dǎo)到上海、廈門、合肥、南京、蘇州、合肥等熱點城市。2016年中至2017年初，北京及北京周邊樓市暴漲。而三四線城市仍舊艱難地去庫存。

于是政府又推出棚改貨幣化政策。棚改去庫存模式，不在于棚改，而在于貨幣化。央行通過PSL（抵押補充貸款）向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

通過貨幣化補貼讓被拆遷者獲得巨額現(xiàn)金，被動進入樓市，加入購房人群。自此，大中小城市的樓市被全面激活，各項樓市刺激開始發(fā)揮效應(yīng)，市民爭相入市，樓市瘋狂。2017年三四線城市房價暴漲。

通過去杠桿，將地方政府的債轉(zhuǎn)為居民的房貸負(fù)擔(dān)；通過去庫存，將開發(fā)商的高庫存變?yōu)榫用竦膸齑妗?

為了刺激樓市，政府使用了所有的政策工具，刺激政策之密集也是前所未有?？梢哉f無所不用其極，把政策用到了極致，從而推高了房價。

如此之多的政策輪番上陣，再萎靡的市場也能被提振起來。

（5）

政府為什么要刺激樓市？因為2015年既遇到股災(zāi)，經(jīng)濟又有失速硬著陸危險，于是就通過房地產(chǎn)托住中國經(jīng)濟。房地產(chǎn)又一次成了經(jīng)濟救急的工具，就是任志強的“夜壺論”。

這20年，中國的房地產(chǎn)一直在刺激與調(diào)控的輪回中循環(huán)，基本都是運動式，政府有形之手在操控一切，中國樓市就是典型的政策市。

如果沒有這么多政策強刺激，房價會瘋狂嗎？房子本來是用來住的，因為政策刺激而全民炒房的。

沒有只漲不跌的市場，下一次樓市調(diào)整時，我們還有什么靈丹妙藥？大家都對房地產(chǎn)已經(jīng)上癮，欲罷不能，似乎沒辦法擺脫房地產(chǎn)這個鴉片。所有樓市調(diào)控不是為了打壓房價而是為了避免房價崩盤。

其實，中國樓市需要一次清算式崩盤才會真正回歸理性。

90年代，日本房地產(chǎn)崩潰之后，日本經(jīng)濟并沒有如體制內(nèi)磚家所說日本經(jīng)濟在過去二十年陷于嚴(yán)重衰退，而是持續(xù)繁榮，日本創(chuàng)新能力甚至超過美國，因為日本人不炒房了，專心于創(chuàng)新了，而一個全民炒房的國家心態(tài)極度浮躁誰還潛心創(chuàng)新？

（6）

貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價暴漲后有兩種結(jié)果：一種是日本模式，房價跌回去；另一種是俄羅斯模式，房價永遠(yuǎn)漲，匯率一直貶。

中國會選擇哪種模式？不用考慮，一定是選擇俄羅斯模式，這是他們的政策取向所決定的，前蘇聯(lián)和俄羅斯一直是中國學(xué)習(xí)的榜樣。他們小心翼翼地維護房價泡沫，不會主動刺破泡沫，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，而房地產(chǎn)崩盤正是系統(tǒng)性風(fēng)險。所以，別無選擇，既然實的咱玩不了，當(dāng)然只能玩虛的了。

我們還是持有房產(chǎn)，這么大天量信貸，貨幣貶值的趨勢不會變。但不能重倉，不可追高，不可加倉。因為基本面很差，正如2015年上半年，經(jīng)濟基本面極度糟糕但股市很瘋狂，這明顯是不可持續(xù)的。

美國之所以牛氣沖天，那是因為他們擁有無與倫比的創(chuàng)新能力；中國之所以牛氣沖天，那是因為我們擁有無與倫比的宣傳能力。

（7）

既然貨幣已經(jīng)沒有信用基礎(chǔ)，那么，我們應(yīng)該持有和買入什么城市的房產(chǎn)？毫無疑問，一線城市或新一線城市，其他城市都不用考慮，堅決放棄。因為根據(jù)人口遷移規(guī)律，人口向優(yōu)質(zhì)城市流動的趨勢不會改變。

一線城市由于控制人口規(guī)模，人口增速有所回落，而新一線城市都在搶人，放寬了落戶的限制，買房有優(yōu)惠，對創(chuàng)業(yè)更支持。這是人為政策因素造成的，而非人口遷移規(guī)律的反映，這種人口逆向流動屬于人口流動臨時性改道，這個擾動是暫時的?？兹笘|南飛、春水向東流的總趨勢是不變的。

近3年來，工作首選城市為北上廣深的18到35歲青年勞動者的比例迅速下降，從2015年的65.8%下降到了2017年的46.5%。青年就業(yè)的選擇向新一線城市集中了，這是一個非常重要的變化。一線城市是否被拋棄了？NO，一線城市還是首選，逃離的和沒來的終究還是要來一線的，只是因人口控制而被冷落。當(dāng)然，新一線作為僅次于一線城市的城市，如果沒有能力在一線置業(yè)，可以退而求其次，在新一線投資買房也是一個不錯的選擇。筆者看好的10個新一線城市：成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、鄭州。但并不是說新一線可以超越一線城市，這個永遠(yuǎn)都無法企及，越是落戶難的城市金量越高。