個(gè)人住房貸款（即俗稱的“按揭貸”）一直走在實(shí)質(zhì)性收緊的道路上。

“按揭貸首付比例在提升，對客戶的審查也趨于嚴(yán)格，大家在規(guī)模調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)防控，包括執(zhí)行政策方面偏緊是一種必然的趨勢?！敝袊ㄔO(shè)銀行行長王祖繼3月28日在該行2017年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，價(jià)格會(huì)水漲船高，前些年八九折的情況不會(huì)再出現(xiàn)，這是市場正常發(fā)展的趨勢。

這種收緊自2017年就已開始，尤以國有大銀行為甚。以按揭貸發(fā)放的大戶建設(shè)銀行為例，截至2017年末個(gè)人住房貸款余額4.21萬億元，較上年新增6274.2億元，增幅17.5%，余額居同業(yè)首位。但從投放比例上看，建設(shè)銀行2017年新增貸款中投向個(gè)人按揭貸的比例是54.73%，較2016年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，除建行外，2016年農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行以及招商銀行等5家上市銀行將全年超過50%的新增貸款均投向按揭貸，而這些銀行在2017年均大幅調(diào)減了新增貸款中投向按揭貸的份額，下降幅度從5個(gè)百分點(diǎn)到22個(gè)百分點(diǎn)不等。

可貸額度的縮減必然導(dǎo)致利率的攀升。進(jìn)入2018年，這種緊張的氛圍尤為明顯。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，全國有53家銀行支行上調(diào)首套房貸款利率，占比9.94%。尤其是樓市熱點(diǎn)城市，利率優(yōu)惠空間越來越狹窄。

融360分析師認(rèn)為，銀行貸款額度在新年開始本該充裕，但今年各家銀行卻紛紛對房貸利率進(jìn)行上浮，意味著接下來銀行對房地產(chǎn)貸款額度會(huì)繼續(xù)收緊，暫停發(fā)貸的銀行數(shù)量或會(huì)有所增加。

上市銀行縮減按揭貸投放規(guī)模

從已披露的多家銀行年報(bào)看，2017年上市銀行個(gè)人住房貸款新增額大幅降低。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)上市銀行財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等四大國有商業(yè)銀行去年新增個(gè)人住房貸款共計(jì)2.32萬億元，較2016年同期的2.76萬億元下降了16%。

其中，工商銀行2017年新增個(gè)人住房貸款6978.51億元，較2016年的7246.41億元下降了4%；2017年工商銀行新增貸款中，個(gè)人按揭貸款占據(jù)59.31%的比例，較2016年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

農(nóng)業(yè)銀行2017年新增個(gè)人住房貸款5753.58億元，較2016年的6329.53億元下降了9%；2017年農(nóng)業(yè)銀行新增貸款中，投放個(gè)人按揭貸款比例為57.48%，較2016年下降了21個(gè)百分點(diǎn)。

而建設(shè)銀行2017年新增個(gè)人住房貸款6274.2億元，較2016年的8117.52億元下降了22.7%；2017年建設(shè)銀行新增貸款中投向個(gè)人按揭貸的比例為54.73%，較2016年下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

中國銀行的新增按揭貸降幅最大。2017年中國銀行新增個(gè)人住房貸款同比下降了28.9%；2017年中國銀行新增貸款中，個(gè)人按揭貸款占據(jù)54.29%的比例，較2016年下降了16個(gè)百分點(diǎn)。

股份制銀行中，新增個(gè)人住房貸款下降幅度亦頗明顯。以招商銀行為例，該行2017年新增個(gè)人住房貸款1050.82億元，較2016年同期的2288.73億元下降了54%。2017年新增個(gè)人住房貸款占據(jù)34.64%的比例，較2016年的52%下降了18個(gè)百分點(diǎn)。

中國郵政儲(chǔ)蓄銀行也曾經(jīng)是個(gè)人按揭貸發(fā)放大戶。而2017年該行的個(gè)人住房貸款增量同比下降了23%。中國郵政儲(chǔ)蓄銀行新增貸款中投向個(gè)人按揭貸款的比例也從2016年的60.64%降到了2017年的43.03%。

對于2017年個(gè)人住房貸款投放情況，中國銀行在2017年業(yè)績報(bào)告中表示，落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保持個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購房需求。

額度趨緊的同時(shí)，今年以來，多個(gè)城市尤其是一線城市不斷提高首套房個(gè)人按揭貸款利率，房貸市場明顯收緊。在北京，已有部分銀行上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)上浮20%甚至更高。廣州國有大行紛紛將房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。

對于按揭貸款利率提升、房貸額度緊張，王祖繼指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，不允許房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)，所以為了執(zhí)行政策，在投放房源，以及為了防控各方面資金流向房地產(chǎn)開發(fā)上，各家銀行對房地產(chǎn)的資金支持已經(jīng)趨向嚴(yán)格化。提高個(gè)人按揭貸款首付比例的同時(shí)，建設(shè)銀行還加強(qiáng)了對客戶的資格審查。

遏止房地產(chǎn)泡沫房貸政策偏緊是必然趨勢

3月29日，銀保監(jiān)會(huì)成立之后召開的第一次會(huì)議，會(huì)議通稿釋放了2018年銀行保險(xiǎn)監(jiān)管的五大重點(diǎn)領(lǐng)域——企業(yè)降杠桿、拆解影子銀行、嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)、遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向、配合整頓地方政府隱性債務(wù)。明確這是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

面對居民家庭、個(gè)人借錢消費(fèi)或者買房投資這種的狀態(tài)，在全國兩會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清直言：這很危險(xiǎn)。因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)高儲(chǔ)蓄國家，過去是我們很大的優(yōu)勢，如果借錢比存錢增長得還快，這個(gè)優(yōu)勢就會(huì)喪失。所以銀保監(jiān)會(huì)把降杠桿作為一個(gè)非常重要的方面，繼續(xù)做好這方面工作。

央行行長易綱亦表示，要防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長支柱，對民生也很重要，必須要保障老百姓的住房。將來要在土地供應(yīng)、法律、稅收、銀行信貸方面綜合施策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

北京銀監(jiān)局在2018年工作會(huì)議上明確“一審慎五不得”的房地產(chǎn)信貸要求，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫。其中包括，審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)領(lǐng)域并購貸款;嚴(yán)格執(zhí)行集中度比例規(guī)定，動(dòng)態(tài)評(píng)估押品價(jià)值，適當(dāng)降低房地產(chǎn)抵押品的抵押率;遵循并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理要求和穿透原則，審慎開展涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購貸款業(yè)務(wù)等。

“房貸偏緊是必然趨勢”，王祖繼明確表示，“不會(huì)再出現(xiàn)前幾年個(gè)人按揭貸款8折優(yōu)惠的情況了。”

從各家銀行在業(yè)績發(fā)布會(huì)上的表態(tài)來看，2018年各上市銀行將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，控制投資性房貸規(guī)模，將防控金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市泡沫作為首要攻堅(jiān)戰(zhàn)來抓。

農(nóng)業(yè)銀行董事長周慕冰表示，2018年按照“嚴(yán)格控制增量、穩(wěn)妥化解存量”的思路，把從嚴(yán)治貸的標(biāo)準(zhǔn)和要求在全行立起來，開展集團(tuán)客戶、房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)治理，進(jìn)一步加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理。高度警惕表內(nèi)外、境內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散傳染，增強(qiáng)主動(dòng)負(fù)債能力，暢通多元化融資渠道，持續(xù)做好流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理。

中國銀行在展望2018年貸款投向時(shí)則表示，個(gè)人金融方面，建立個(gè)人客戶統(tǒng)一授信，完善個(gè)人貸款、個(gè)人網(wǎng)絡(luò)貸款、信用卡授信管理政策，防范過度授信和交叉?zhèn)魅撅L(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)個(gè)人住房貸款的監(jiān)管要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的個(gè)人住房貸款政策。

盡管多家銀行個(gè)人住房貸款增幅下降趨勢明顯，但不少銀行已將未來增長轉(zhuǎn)移到住房租賃市場。

“2018年建行會(huì)將租賃住房作為很重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來推動(dòng)?！蓖踝胬^在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。