柴強(qiáng)  中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

今年8月18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)印發(fā)了《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，提出“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型宜為市場(chǎng)價(jià)格，難以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的，一般評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值?！睂?duì)此，一些估價(jià)師和有關(guān)專(zhuān)家詢(xún)問(wèn)如何理解市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值有何區(qū)別，如何評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格。本文就此談些看法，供大家參考。

一、什么是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)或市價(jià)，是一般價(jià)格（平均價(jià)格），而不是個(gè)別價(jià)格（成交價(jià)格）。某種或某宗房地產(chǎn)在某一時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是該種房地產(chǎn)在該時(shí)間的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。這里的“平均”含義，與社會(huì)平均成本、平均利潤(rùn)率中的平均含義相同，不限于簡(jiǎn)單算術(shù)平均，還有正常、典型、一般水平的意思。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與股票及許多其他商品市場(chǎng)價(jià)格的獲取方法有所不同，要復(fù)雜一些。某支股票在某一時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格，通常等于該支股票在同一時(shí)間的成交價(jià)格，因?yàn)樵谕粫r(shí)間該支股票每股之間的權(quán)益、成交價(jià)格無(wú)差異。對(duì)于許多商品來(lái)說(shuō)，其中某種商品在某一時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格，通常是較多該種商品在同一時(shí)間的成交價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，因?yàn)樵摲N商品在同一時(shí)間有較多交易，且其之間的質(zhì)量、成交價(jià)格等差異不大。

但是，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格，通常不能把較多同一種房地產(chǎn)的成交價(jià)格直接進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均得出，因?yàn)椴煌康禺a(chǎn)之間的質(zhì)量、成交價(jià)格等差異較大。例如，某個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均得出的“成交均價(jià)”，通常不能反映該城市新建商品住宅的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平。因?yàn)槿绻摮鞘性谀扯螘r(shí)間較差地段或較低端的新建商品住宅銷(xiāo)售量增加，則這種成交均價(jià)會(huì)下降，而其市場(chǎng)價(jià)格可能并未下降，甚至是上漲的；反之，如果較好地段或較高端的新建商品住宅銷(xiāo)售量增加，則這種成交均價(jià)會(huì)上漲，而其市場(chǎng)價(jià)格可能并未上漲，甚至是下降的。存量住宅之間的質(zhì)量、成交價(jià)格等差異往往比新建商品住宅之間的差異更大，非住宅房地產(chǎn)之間的質(zhì)量、成交價(jià)格等差異通常又比住宅之間的差異更大。由此可見(jiàn)，不論何種房地產(chǎn)，這種成交均價(jià)都難以反映房地產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平。

因此，較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f(shuō)，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)以一定區(qū)域和時(shí)間內(nèi)、一定數(shù)量的同一種房地產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，剔除實(shí)際交易中不正常和偶然的因素（如急售、急買(mǎi)、買(mǎi)方特殊偏好、賣(mài)方定價(jià)策略等）所造成的成交價(jià)格偏差，并消除因不同房地產(chǎn)之間的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況不同以及成交日期、付款方式等不同所造成的成交價(jià)格差異，然后恰當(dāng)選擇簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法測(cè)算得出。

二、市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值有何區(qū)別

市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值容易混淆，難以分清。市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值不僅在性質(zhì)上有所不同，而且在數(shù)量上經(jīng)常有差異，甚至差異很大?？梢院?jiǎn)單地把市場(chǎng)價(jià)格理解為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況下較多成交價(jià)格經(jīng)綜合處理后的正常、一般交易價(jià)格，即市場(chǎng)價(jià)格是對(duì)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況下正常成交價(jià)格的反映。而市場(chǎng)價(jià)值趨向在理性、正常市場(chǎng)狀況（如市場(chǎng)既不很火熱也不很低迷）下的內(nèi)在價(jià)值、真實(shí)價(jià)值。

因此，在正常房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值的差異通常不大。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)很火熱或有較大泡沫的情況下，市場(chǎng)價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)值；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)較低迷的情況下，市場(chǎng)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)值。

為了更好地理解，下面舉例說(shuō)明同一套住宅在同一時(shí)間并存著市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格。該三者可能是相同的，但通常有差異，甚至差異很大。例如一套市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元的住宅，可能因買(mǎi)家不了解該市場(chǎng)價(jià)格或急于用房、很喜歡而以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，或者賣(mài)家不了解該市場(chǎng)價(jià)格或急需資金而只賣(mài)了80萬(wàn)元。該100萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格是該套住宅在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的正常成交價(jià)格，120萬(wàn)元和80萬(wàn)元都是實(shí)際成交價(jià)格。而如果現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定泡沫，則該100萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格高于該套住宅的市場(chǎng)價(jià)值。如果利用該套住宅的市場(chǎng)租金（或正常租賃收益）和合理租售比（或正常投資收益率）等來(lái)估算其市場(chǎng)價(jià)值，則該套住宅可能只值65萬(wàn)元。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有什么作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格十分重要、用途廣泛，經(jīng)常是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、交易、稅收、補(bǔ)償、賠償?shù)然顒?dòng)中所參照的價(jià)格或被當(dāng)作價(jià)格“標(biāo)桿”。例如：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)……參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！?/span>

2.《民法典》第四百一十條規(guī)定：“抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格?！钡谖灏僖皇粭l規(guī)定：“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，依照規(guī)定履行?！钡谝磺б话侔耸臈l規(guī)定：“侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算?！?/span>

3.《契稅法》規(guī)定：“土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為”，契稅的計(jì)稅依據(jù)“為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格”。

4.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！?/span>

5.《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）規(guī)定：網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)“起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并征詢(xún)當(dāng)事人意見(jiàn)。起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70％”。

6.中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行押品管理指引》規(guī)定：“原則上，對(duì)于有活躍交易市場(chǎng)、有明確交易價(jià)格的押品，應(yīng)參考市場(chǎng)價(jià)格確定押品價(jià)值。采用其他方法估值時(shí)，評(píng)估價(jià)值不能超過(guò)當(dāng)前合理市場(chǎng)價(jià)格?！?/span>

四、哪些情形下需要評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格

鑒于許多活動(dòng)中需要用到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但其不顯而易見(jiàn)，且一般人難以依照通常方法（如通過(guò)簡(jiǎn)單比較）得出，往往需要委托獨(dú)立第三方專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)測(cè)算或評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

例如，由于涉執(zhí)房地產(chǎn)處置的交易條件、市場(chǎng)狀況等情形與市場(chǎng)價(jià)值的不受強(qiáng)迫、適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)等前提條件明顯不一致，為了使估價(jià)結(jié)果更加符合現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易條件、市場(chǎng)狀況且公平合理，更好地服務(wù)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，并根據(jù)《民法典》以及最高人民法院的有關(guān)規(guī)定，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中提出：“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型宜為市場(chǎng)價(jià)格，難以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的，一般評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值?！?/span>

再如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫而出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)值的情況下，因“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，房屋征收評(píng)估還應(yīng)評(píng)估被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格，而不僅是市場(chǎng)價(jià)值；但假設(shè)有一天房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷而出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)值或成本價(jià)格的情況，則為了“公平、合理的補(bǔ)償”，不僅需要評(píng)估被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，還可能需要評(píng)估其成本價(jià)格。

此外，在為買(mǎi)賣(mài)、投資、抵押等服務(wù)的估價(jià)目的下，同時(shí)給出市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值并說(shuō)明兩者的內(nèi)涵及差別，能夠豐富估價(jià)結(jié)果的內(nèi)容，發(fā)揮估價(jià)的專(zhuān)業(yè)作用，對(duì)估價(jià)委托人和報(bào)告使用人的意義和幫助很大。例如，某一房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值如果低于其市場(chǎng)價(jià)格，則說(shuō)明該房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)所高估，通常不宜購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期持有，抵押權(quán)人如果參照市場(chǎng)價(jià)格發(fā)放貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)；而如果該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值高于其市場(chǎng)價(jià)格，則說(shuō)明該房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)所低估，通常值得購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期持有，抵押權(quán)人參照市場(chǎng)價(jià)格發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小。

五、選擇什么方法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格

評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格并不意味著只能或必須選用比較法，依然是所有適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，只是在綜合分析、得出最終的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，考慮、采納不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的程度有所不同。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常、火熱或有泡沫、低迷等不同狀況下，比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種常用估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有不同程度的差異，且這些測(cè)算結(jié)果的高低順序有一定規(guī)律，可給予合理解釋。為了表述上簡(jiǎn)潔、方便，把比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果，分別簡(jiǎn)稱(chēng)為比較價(jià)格、收益價(jià)格、成本價(jià)格、開(kāi)發(fā)價(jià)格。從理論上講，比較價(jià)格趨向市場(chǎng)價(jià)格，收益價(jià)格、成本價(jià)格趨向市場(chǎng)價(jià)值，開(kāi)發(fā)價(jià)格介于兩者之間。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較理性、處于正常狀況時(shí)，比較價(jià)格、收益價(jià)格、成本價(jià)格、開(kāi)發(fā)價(jià)格之間的差異通常不大，均較趨向市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)很火熱或有較大泡沫的情況下，比較價(jià)格會(huì)大大高于收益價(jià)格（傳統(tǒng)收益法測(cè)算出的）、成本價(jià)格或開(kāi)發(fā)價(jià)格。換句話(huà)說(shuō)，如果比較價(jià)格大大高于收益價(jià)格、成本價(jià)格或開(kāi)發(fā)價(jià)格，則說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)明顯高估或價(jià)格有泡沫。當(dāng)成本價(jià)格（不考慮經(jīng)濟(jì)折舊的傳統(tǒng)成本法測(cè)算出的）大大高于比較價(jià)格或開(kāi)發(fā)價(jià)格時(shí)，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供大于求或不景氣；當(dāng)收益價(jià)格明顯高于比較價(jià)格時(shí)，則說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)明顯低估或市場(chǎng)低迷。例如，海南在1994年房地產(chǎn)泡沫破裂后的若干年內(nèi)，比較價(jià)格最低，收益價(jià)格居中，成本價(jià)格最高；而目前的許多城市，比較價(jià)格最高，收益價(jià)格最低，成本價(jià)格居中。

在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，適合采用比較法的，應(yīng)以比較法為主要估價(jià)方法。同時(shí)適合采用收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法的，也都應(yīng)選用，以印證或修正比較法的測(cè)算結(jié)果，或者說(shuō)明比較法與這些估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果孰高孰低，進(jìn)而說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格是高于還是低于市場(chǎng)價(jià)值，為估價(jià)報(bào)告使用人更好地理解和使用估價(jià)結(jié)果提供參考。

在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，不適合采用比較法的，比如評(píng)估在建房地產(chǎn)（在建工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）的市場(chǎng)價(jià)格，可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等適用的估價(jià)方法，此時(shí)最關(guān)鍵的是要理解市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的內(nèi)在要求，即在估價(jià)師的思想深處，要把估價(jià)對(duì)象放到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況（條件）下而不是較理想市場(chǎng)狀況（條件）下進(jìn)行交易，然后考量估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的正常、一般交易價(jià)格。

因此，無(wú)論采用何種估價(jià)方法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，在得出測(cè)算結(jié)果之后，都要模擬價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況（條件），然后設(shè)想把估價(jià)對(duì)象放到該現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，在測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上反復(fù)推敲其交易價(jià)格，最后恰當(dāng)判定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，不使最終評(píng)估出的市場(chǎng)價(jià)格超出合理范圍，更明確地說(shuō)就是不低于市場(chǎng)價(jià)格合理區(qū)間的下限，不高于市場(chǎng)價(jià)格合理區(qū)間的上限。