目前深圳小產(chǎn)權(quán)房市面上證件分為：豬肝紅本，綠本，兩證一書，歷史遺留回執(zhí)。

一般小產(chǎn)權(quán)房的證件都是具有排它性的，就比如有綠本的就沒有豬肝紅本，有豬肝紅本的就沒有兩證一書，有兩證一書歷史遺留回執(zhí)就沒有綠本和豬肝紅本。

還有一種大紅本，土地屬于國(guó)家的，就是整棟樓一個(gè)大紅本房產(chǎn)權(quán)證。這類房子是企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，這類房子其實(shí)還不能稱為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是屬于公司的，交易是與公司簽租賃合同（有一些簽的有償使用合同）到期再自動(dòng)續(xù)費(fèi)。

關(guān)于少見的豬肝紅本：

就深圳來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有“豬肝紅本”多為“兩證合一”之前政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（先是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證分離，后合并為一本房地產(chǎn)權(quán)證，再后又統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），且為非市場(chǎng)商品房，如經(jīng)房改辦批準(zhǔn)，職工購(gòu)買單位的準(zhǔn)成本商品房，比如深圳布吉寶麗路寶電公司宿舍。

值得注意的是“豬肝紅本”房屋屬合法建筑，產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)?！柏i肝紅本”房屋所有權(quán)證由政府頒發(fā)，是當(dāng)事人的物權(quán)憑證，具有物權(quán)確認(rèn)效力，較之經(jīng)處理取得綠本的深圳市歷史遺留違法建筑來(lái)說(shuō)，其自始建時(shí)就完全合法。

這種房產(chǎn)證在深圳上世紀(jì)80年代到90年代僅僅曇花一現(xiàn)般的存在過幾年。和豬肝本一起配套使用的還有《國(guó)有土地使用證》，兩證分別由土地、房屋兩個(gè)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)。

傳說(shuō)中的豬肝紅本

豬肝紅本內(nèi)頁(yè)

關(guān)于舊改方面的優(yōu)劣：

兩證一書是目前交易最活躍的一種，深圳獨(dú)棟農(nóng)民房，第一手房東會(huì)持有兩證一書，以及批地證明等等。出售其中一套，只需做見證，買家拿復(fù)印件。舊改時(shí)，買家可以直接登記，開發(fā)商承認(rèn)。老寶安紅本（豬肝紅）是交易比較活躍的一種，看起來(lái)真的就是紅本房產(chǎn)證。國(guó)土所沒有備案資料，不可以過戶，交易只能和兩證一書一樣，不能貸款，不能抵押。舊改時(shí)，買家可以直接登記，開發(fā)商承認(rèn)，里面填寫內(nèi)容為手寫體。

綠本民房交易風(fēng)險(xiǎn)稍大了，很所以價(jià)格會(huì)稍低。國(guó)土所有備案，但不可以過戶。里面字體大多為印刷體，以前做的也有手寫體。舊改時(shí)，有的開發(fā)商會(huì)簽給原來(lái)房東。不接受買家登記。

綠本的分類：

一：國(guó)土局頒發(fā)的綠本

顧名思義國(guó)土局親自頒發(fā)，98年以前政府支持，有合法報(bào)建手續(xù)在宅基地或村委集體用地的小產(chǎn)權(quán)會(huì)有綠本，這種國(guó)土局頒發(fā)的綠本有備案不可以過戶且禁止買賣，98年后國(guó)土局取消給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)綠本。

二：村委統(tǒng)建樓綠本

98年以后在村委集體用地上，經(jīng)過正規(guī)報(bào)建的村委統(tǒng)建樓，當(dāng)?shù)卮逦煞莨緯?huì)給每一個(gè)業(yè)主頒發(fā)村委蓋章的"綠本“《使用權(quán)證》這種可以私下買賣，可以去村委股份公司更名 ，并消除業(yè)主所有檔案 。

三：開發(fā)商綠本

個(gè)人宅基地，就是農(nóng)民自建房，開發(fā)商頒發(fā)的”綠本“ 《使用權(quán)證》這種綠本是開發(fā)商花錢做的 。

所謂的“綠本”只有上述第一種是真正意義上的綠本房，有國(guó)土局備案。

其他”綠本“不管是個(gè)人宅基地，獨(dú)棟農(nóng)民房，還是村委統(tǒng)建樓，他們所頒發(fā)的綠本僅代表個(gè)人或村委股份公司 ，《使用權(quán)證》在法律上沒有法律效應(yīng)，只是求得一個(gè)心理安慰。

建議不要一味追求綠本，而耽誤了買房最好的時(shí)機(jī)，主要看自己需求和預(yù)算。現(xiàn)在深圳市場(chǎng)上賣的都是2013年以前建好的房子，性質(zhì)屬于宅基地，永久產(chǎn)權(quán)。2013年以后國(guó)家不允許在宅基地建房，物以稀為貴，房子買一套，就少一套。據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳百分之50的人住的都是小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房為國(guó)家做的貢獻(xiàn)，國(guó)家是默認(rèn)的。

并且綠本的房子在舊改賠償?shù)臅r(shí)候原村民容易反悔，因?yàn)榫G本在國(guó)土局是有備案的。所以沒有任何產(chǎn)權(quán)證明的小產(chǎn)權(quán)房舊改賠償是最安全的，開發(fā)商只需認(rèn)定最后一任業(yè)主即可。

傳說(shuō)中的綠本

綠本內(nèi)頁(yè)

紅、綠本的區(qū)別：

除了封面顏色的差別之外，紅色房產(chǎn)證全稱《房屋所有權(quán)證》是市場(chǎng)商品房房產(chǎn)證，是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合一的證，紅皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利；

而綠皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，不得買賣。需抵押或出租的，要按有關(guān)規(guī)定辦理； 上述區(qū)別僅是形式區(qū)別，實(shí)質(zhì)區(qū)別應(yīng)以房產(chǎn)證及房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

綠本房產(chǎn)證全稱《房地產(chǎn)所有權(quán)證》，也叫產(chǎn)權(quán)證明，針對(duì)的是非市場(chǎng)商品房，如經(jīng)濟(jì)適用房、福利房等政策性住房，綠證是全成本商品房和準(zhǔn)成本商品房房產(chǎn)證，該類房產(chǎn)的地價(jià)是經(jīng)政府批準(zhǔn)，予以減免優(yōu)惠，其買售系特定的對(duì)象。該類房產(chǎn)所有權(quán)是受到一定限制的，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。目前根據(jù)有關(guān)政策，此類房產(chǎn)經(jīng)住宅局批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價(jià)，辦理手續(xù)后準(zhǔn)予上市，可轉(zhuǎn)為紅色房產(chǎn)證。

紅本與綠本

關(guān)于兩證一書：

（兩證一書，實(shí)際上，大部分農(nóng)民房都沒有……）因?yàn)樵?009年普查小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，很多都上繳了，換了《歷史遺留違法建筑回執(zhí)》，也有一些村沒上交的，同時(shí)具備兩證一書與歷史遺留回執(zhí)的也有。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

歷史遺留違法建筑回執(zhí)

綜上所述，大家在投資深圳小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候還是要擦亮雙眼，尤其是要考慮清楚自己的動(dòng)機(jī)目的，是自住還是投資，再去匹配合適的產(chǎn)品。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房舊改能否獲賠的這個(gè)問題，深圳舊改完成的案例數(shù)不勝數(shù)，大多數(shù)投資人都獲得了應(yīng)得的賠償。有極少數(shù)翻車的案例多數(shù)是因?yàn)樵谫?gòu)買時(shí)沒有多留個(gè)心眼，沒有把控好每個(gè)環(huán)節(jié)，留下了漏洞。對(duì)于我們專業(yè)人士來(lái)說(shuō)，稍微一復(fù)盤就知道問題出在哪里了，所以建議要投資深圳的小產(chǎn)權(quán)行，還得聽聽專業(yè)人士的意見。