住建部專家、深圳市房地產(chǎn)研究中心主任  王鋒

自2016年10月發(fā)布“深八條”政策以來，深圳市堅(jiān)決落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年3月，針對(duì)二手市場(chǎng)投機(jī)炒作，市規(guī)土委、人行、銀監(jiān)局又聯(lián)合發(fā)布了“三價(jià)合一”政策，打擊二手房“陰陽合同”、“偷稅漏稅”行為，壓縮房地產(chǎn)投機(jī)生存空間。近期，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，新建商品住宅價(jià)格連續(xù)21個(gè)月下降，二手市場(chǎng)亂象初步得到治理。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還不穩(wěn)定，市場(chǎng)投機(jī)炒作仍比較明顯；特別是新房市場(chǎng)，近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個(gè)人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

在此背景下，深圳市委市政府本著“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，本著“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”等原則，結(jié)合本市實(shí)際，發(fā)揮地方政府主體責(zé)任，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

一、《通知》的主要內(nèi)容

一是企業(yè)限購。通知發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房。

二是商務(wù)公寓限售。各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售；個(gè)人、企事業(yè)單位新購買的商務(wù)公寓5年內(nèi)限售。

三是個(gè)人限售。居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售。

四是抑制離婚炒房。購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行，購房前2年內(nèi)有兩次及以上離婚記錄按七成執(zhí)行。

二、政策解讀

關(guān)于企業(yè)限購。近期，一些熱點(diǎn)項(xiàng)目以公司名義購房的數(shù)量占到了房源總套數(shù)的20%以上，部分手握大量資金的買家通過注冊(cè)公司搖號(hào)購房，對(duì)剛需形成擠壓。為此，深圳借鑒北京、上海等城市做法限制企業(yè)購房；一是有利于堵住漏洞，避免個(gè)人繞開限購政策進(jìn)行炒房，二是有助于“搖號(hào)購房”的公平性，防止企業(yè)“與民爭(zhēng)利”。政策的出臺(tái)及時(shí)且必要。

關(guān)于商務(wù)公寓限售。近五年，我市成交再轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的70%左右；近一年半，企業(yè)購買一手商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的16.9%，個(gè)人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓比較明顯。2017年以來，北京、上海、廣州均加大力度，抑制商務(wù)公寓投機(jī)炒作。該政策的出臺(tái)，一是有利于抑制投機(jī)，堵住社會(huì)資金炒作商務(wù)公寓；二是確保產(chǎn)業(yè)用地供給，發(fā)揮商務(wù)公寓基本配套作用；三是增加租賃供應(yīng)，促進(jìn)企業(yè)和個(gè)人持有商務(wù)公寓出租經(jīng)營(yíng)。政策的實(shí)施，可能影響開發(fā)商參與城市更新的積極性，但對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、抑制炒作、保證未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，具有積極的意義。 

關(guān)于個(gè)人限售。2017年，我市產(chǎn)權(quán)兩次轉(zhuǎn)移時(shí)間不滿3年的住房占二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個(gè)城市出臺(tái)了住房限售政策，抑制市場(chǎng)炒作、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。該政策的實(shí)施，有利于抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；政策僅對(duì)新房限售、未追溯已購住房，有利于住房合理流動(dòng)且富有人性化。

關(guān)于抑制離婚炒房。今年以來，我市離婚人數(shù)增長(zhǎng)較快，存在通過離婚規(guī)避“深八條”限購、限貸政策投機(jī)炒房問題。目前，北京、廣州等多個(gè)城市已出臺(tái)類似政策，限制借助離婚炒房。該政策的出臺(tái)，進(jìn)一步完善了差別化信貸政策、補(bǔ)上政策漏洞，也有利于框正社會(huì)倫理和公德；政策措施較為精細(xì)，有利于避免 “一刀切”對(duì)剛需的傷害，措施具體精準(zhǔn)也體現(xiàn)人性化。

此外，《通知》還提出了要加大市場(chǎng)整頓力度，打擊侵害群眾利益、治理市場(chǎng)亂象等措施；提出“線上公證搖號(hào)”、“線下公證選房”等搖號(hào)購房模式。這些政策，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，落實(shí)住建部七部委治理市場(chǎng)亂象的指示，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)公開、公平、公正運(yùn)行。