疫后深圳樓市高調(diào)復(fù)蘇，住宅交易總量創(chuàng)五年新高
雖然是疫情下恢復(fù)最快的國(guó)家，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)所遭受的負(fù)面沖擊至今仍在被消化的過(guò)程中。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預(yù)期的速度恢復(fù)：拋開(kāi)一季度停工停市的影響，二季度之后住宅新房成交表現(xiàn)皆?xún)?yōu)于過(guò)去幾年，1-11月全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，增幅為1.9%；而價(jià)格方面，1-11個(gè)月新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到9995.5元/平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，且分月數(shù)據(jù)顯示全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)除3月份環(huán)比下降外，而后一直保持上漲走勢(shì)。
全國(guó)樓市的復(fù)蘇離不開(kāi)重點(diǎn)城市的龍頭帶動(dòng)，而深圳在次輪樓市復(fù)蘇反彈中的表現(xiàn)無(wú)疑是突出的。2020年1-11個(gè)月，深圳新建住宅與二手住宅銷(xiāo)售面積分別為553.5萬(wàn)平方米、 762.6 萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到28.7%、36.4%，前11個(gè)月兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)超過(guò)2019年全年的水平，并且可以預(yù)判2020年全年住宅交易總量將穩(wěn)居近五年之首。疫后樓市快速反彈的局面，顯然與促經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)之下流動(dòng)性的釋放密不可分：進(jìn)入3月份以來(lái)，M2打破過(guò)去34個(gè)月以來(lái)10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會(huì)融資規(guī)模增速自6月份達(dá)到12.8%，創(chuàng)近28個(gè)月以來(lái)新高。以促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其在集雙區(qū)利好于一身的深圳，不斷吸引來(lái)自全國(guó)的資金，也因此加劇了樓市的反彈。
從區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，“一路向西”的發(fā)展方向也體現(xiàn)在近年來(lái)住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價(jià)位列深圳各區(qū)中的前三，而對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)的90平方米以上面積段的成交占比分別達(dá)到100%、66%、85%，南山當(dāng)仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。而90平方米以下面積段成交占比超四成的區(qū)域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對(duì)集中的區(qū)域——住宅市場(chǎng)的區(qū)域分化仍在持續(xù)。
盡管結(jié)合區(qū)內(nèi)新盤(pán)的受追捧程度、或是媒體關(guān)注度，東部市場(chǎng)的傳播熱度都略輸西部，但從成交情況來(lái)看，東部的表現(xiàn)卻難言低調(diào)。前11個(gè)月，龍崗一二手商品住宅成交總量達(dá)360.22萬(wàn)平方米，在全市占比27%，穩(wěn)居各區(qū)之首。與2019年同期對(duì)比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過(guò)50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場(chǎng)為主的光明，捕獲了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)熱度；而處于東部的龍崗和大鵬，成交量增幅亦超50%——東部樓市的成交表現(xiàn)可謂十分活躍。
展望：房住不炒主導(dǎo)調(diào)控走向，供應(yīng)端發(fā)力引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)
對(duì)于深圳樓市未來(lái)的走向，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，多渠道的供給增加及由產(chǎn)業(yè)、人口紅利支撐的潛在需求將在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)穩(wěn)定深圳樓市供需兩旺的局面。同時(shí)，短期內(nèi)大幅增加的土地供應(yīng)以及可預(yù)期的多渠道供給將一定程度緩和市場(chǎng)對(duì)供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)；而在預(yù)售管控之下對(duì)新盤(pán)的價(jià)格限制將最終體現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期上，進(jìn)而一定程度平抑房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)；并且大規(guī)模保障性住房與人才房的未來(lái)供應(yīng)也將分流商品住宅市場(chǎng)的壓力。綜合考慮以上因素預(yù)計(jì)，受成交結(jié)構(gòu)影響較大的深圳新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)持穩(wěn)將是大勢(shì)所趨，而更直接反映房?jī)r(jià)波動(dòng)的二手住宅價(jià)格漲幅或有所放緩。
寫(xiě)字樓供應(yīng)集中入市持續(xù)施壓租金，吸納量大增擠入歷史前三
新冠疫情影響下國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也因此受到影響，四個(gè)一線城市均出現(xiàn)租金下滑的情況，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首當(dāng)其沖。與此相對(duì)的是，2020年四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年均錄得30萬(wàn)以上的高吸納量，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻的2020年仍能迎來(lái)如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的韌性。
以深圳市場(chǎng)而言，租金的持續(xù)下調(diào)無(wú)疑也是刺激市場(chǎng)需求釋放的因素之一。自2019年1季度開(kāi)始，深圳全市租金已連續(xù)8個(gè)季度回落，自2018年末高點(diǎn)累計(jì)下降23.55%，當(dāng)前全市租金與2014年2季度相當(dāng)，為每月每平方米211.49元。盡管2020租金同比降幅達(dá)到12.8%，但在近80萬(wàn)平米的新增供應(yīng)刺激下，市場(chǎng)租賃活動(dòng)甚是活躍，全年41.8萬(wàn)平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租壓力大已成共識(shí)，新供應(yīng)多以較低價(jià)格吸引客戶， 各區(qū)政府也對(duì)引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎(jiǎng)勵(lì)......更低的租賃成本刺激了企業(yè)換租擴(kuò)租的需求。得益于 “前海歸巢”計(jì)劃對(duì)企業(yè)直接提供租金補(bǔ)貼，吸引不少企業(yè)入駐，作為新興商務(wù)板塊的前海甲級(jí)寫(xiě)字樓因此得以較快去化，全年甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量達(dá)到20.8萬(wàn)平方米。此外，更長(zhǎng)的預(yù)租及免租期，為業(yè)主及企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會(huì)，進(jìn)一步刺激租賃需求釋放，市場(chǎng)給出的積極反饋顯示出深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍需求。
盡管突如其來(lái)的疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)的疲軟表現(xiàn)以及深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓全年76.2萬(wàn)平方米的高供應(yīng)量，對(duì)空置率指標(biāo)形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合各個(gè)片區(qū)的吸納表現(xiàn)，市場(chǎng)需求由東向西、由傳統(tǒng)板塊向新興板塊、由舊物業(yè)向新物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)伴隨著包括前海在內(nèi)的新興板塊的持續(xù)供應(yīng)還將延續(xù)。
張曉端女士表示，2021年深圳有望投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓計(jì)劃供應(yīng)量約達(dá)179萬(wàn)平方米，但考慮到項(xiàng)目延期因素，預(yù)計(jì)實(shí)際供應(yīng)將在100萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。高供應(yīng)量將為企業(yè)帶來(lái)更多的選擇，競(jìng)爭(zhēng)壓力下租金優(yōu)勢(shì)仍會(huì)是是吸引企業(yè)的重要因素之一。例如在新項(xiàng)目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業(yè)巨頭的入駐不斷提升其商務(wù)氛圍，對(duì)企業(yè)的吸引力也將隨之增加，結(jié)合低租金的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)明年寫(xiě)字樓租賃仍將保持活躍。注冊(cè)制的金融利好、疫情受控、經(jīng)濟(jì)增速回升的背景下，預(yù)計(jì)2021年各行業(yè)發(fā)展環(huán)境或優(yōu)于今年，對(duì)辦公物業(yè)市場(chǎng)的需求支撐也有望進(jìn)一步增強(qiáng)，全年租金降幅料將收窄。
據(jù)戴德梁行深圳公司寫(xiě)字樓部主管及董事楊薇分析，未來(lái)市場(chǎng)多個(gè)新興片區(qū)快速發(fā)展，不但成為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新增長(zhǎng)極，而且將有效帶動(dòng)片區(qū)整體發(fā)展。新增供應(yīng)中以商辦綜合體為主，其次為總部物業(yè)及城市更新項(xiàng)目。其中羅湖為城市更新主要陣地，南山片區(qū)則為總部物業(yè)及綜合體供應(yīng)的主力區(qū)域。而未來(lái)寫(xiě)字樓的產(chǎn)品變革將從物理空間載體向綜合產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，整體趨勢(shì)為多元化的功能空間、感知型智慧樓宇、健康舒適的辦公環(huán)境以及企業(yè)生態(tài)圈的營(yíng)造。
優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金觸底回升，餐飲業(yè)態(tài)率先激活市場(chǎng)，奢侈品重倉(cāng)深圳
盡管年初新冠肺炎疫情的爆發(fā)及停產(chǎn)停工停市的舉措對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)直接沖擊，2020年深圳仍迎來(lái)紅山6979、招商匯港二期、寶能環(huán)球匯等新優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心入市，帶來(lái)共計(jì)53萬(wàn)平方米的新供應(yīng)，而這些項(xiàng)目也被列入政府《促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的若干措施》中推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)增效的重點(diǎn)項(xiàng)目而得到支持。伴隨國(guó)內(nèi)疫情逐漸受到控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也在二季度陸續(xù)恢復(fù)，但疫情所造成的負(fù)面影響并不能立刻恢復(fù)，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率至三季度末見(jiàn)頂，達(dá)到7.9%；租金波谷同樣出現(xiàn)在三季度，較2012年以來(lái)的峰值下挫19.2%。進(jìn)入四季度，為迎接年末的銷(xiāo)售旺季，商場(chǎng)快馬加鞭積極招商，同時(shí)業(yè)態(tài)頭部商家開(kāi)店提速，年末全市整體空置率環(huán)比三季度下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。
隨著防疫防控常態(tài)化，偶發(fā)的零星疫情沒(méi)有再阻礙消費(fèi)情緒，同時(shí)在政府的消費(fèi)政策刺激下，零售市場(chǎng)整體得到提振。部分核心區(qū)域的成熟項(xiàng)目正在進(jìn)行優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)近期走勢(shì)信心較高，租金水平有所提升；另一方面，經(jīng)過(guò)疫后陣痛期，大部分項(xiàng)目調(diào)整后運(yùn)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)。從年末的租金走勢(shì)來(lái)看，17%的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金錄得季度環(huán)比雙位數(shù)增長(zhǎng)，45%的項(xiàng)目環(huán)比增幅超5%，各區(qū)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金觸底后回升4.1%至818.33元每平方米每月，其中羅湖以7.5%的漲幅領(lǐng)先，預(yù)計(jì)明年一季度在春節(jié)銷(xiāo)售的推動(dòng)下可恢復(fù)至疫前水平。
受疫情影響，數(shù)個(gè)原本計(jì)劃于年底開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目延期至2021年，推高2021年的計(jì)劃供應(yīng)量至超百萬(wàn)平方米，若集中供應(yīng)如期而至，平均租金漲幅料將承壓。未來(lái)5年，全市將有近20個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，共計(jì)228萬(wàn)平方米的未來(lái)供應(yīng)計(jì)劃入市，其中中心城區(qū)占比63.8%，非中心城區(qū)占比36.2%。中心城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將愈趨嚴(yán)峻，而非中心城區(qū)，尤其是光明、東部等新興區(qū)域或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)遇。除此以外，龍華區(qū)簽約美國(guó)Costco華南總部項(xiàng)目，龍華將開(kāi)設(shè)開(kāi)Costco南首家旗艦賣(mài)場(chǎng)；11月，前海管理局與沃爾瑪簽下《前海山姆旗艦店合作協(xié)議》，山姆旗艦店落戶前海。伴隨海外高端品牌的首店及零售巨頭的陸續(xù)進(jìn)駐，深圳國(guó)際消費(fèi)中心城市的建設(shè)成果將逐步落地。
深圳大宗交易深圳下半年恢復(fù)迅速，價(jià)格盤(pán)整促進(jìn)成交的活躍
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月25日，全國(guó)大宗交易規(guī)模達(dá)1,942億元，較2019年下降32%，累計(jì)成交181宗；上海仍穩(wěn)坐全國(guó)大宗成交第一，總成交額達(dá)670億元，占全國(guó)總成交額的35%；深圳則排名第三，總成交額278億元，累計(jì)完成25宗。戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒表示下半年的成交占全年成交額的73%，顯示疫情后的交易活躍度恢復(fù)迅速；雖然相較2019年缺少如華僑城大廈、華潤(rùn)前海大廈那樣的超大型成交，導(dǎo)致成交總額下降明顯，全年總成交額仍相當(dāng)接近300億元的平均規(guī)模。
陳俊儒總結(jié)今年的大宗交易市場(chǎng)是“價(jià)格盤(pán)整、成交活躍、生意盎然”，雖然觀察到資產(chǎn)價(jià)格普遍有回調(diào)的現(xiàn)象，但也相當(dāng)程度給予刺激并促進(jìn)了成交的活躍，在疫情短暫的影響后立刻恢復(fù)了勃勃生機(jī)。在寫(xiě)字樓集中供應(yīng)及租金承壓的大環(huán)境下，寫(xiě)字樓大宗交易自用買(mǎi)家占據(jù)主導(dǎo)地位，背景涵蓋金融保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)及科技類(lèi)企業(yè)；相較之下，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)租賃風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有較多的顧慮，成交以存在財(cái)務(wù)困境或以散售目的的項(xiàng)目為主。同時(shí)，深圳傳統(tǒng)的工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)及占比明顯回升，在2019年的沉寂后重回交易舞臺(tái)，特別是疫情催生的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，宅經(jīng)濟(jì)等新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，數(shù)據(jù)中心和倉(cāng)儲(chǔ)物流都受到資本的高度關(guān)注；其中，在深圳及惠州均錄得數(shù)據(jù)中心的成交；亦在東莞沙田錄得一宗冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目成交，顯示投資者對(duì)于大灣區(qū)乃至于大深圳都市圈物流倉(cāng)儲(chǔ)以及數(shù)據(jù)中心的機(jī)會(huì)持續(xù)看好。
展望來(lái)年大宗市場(chǎng)走勢(shì)，陳俊儒形容成立四十周年的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是“集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身”，是一座以“科技”、“創(chuàng)新”、“年輕”著稱(chēng)的大灣區(qū)都市，迅速的成為近年來(lái)投資者最關(guān)注的目標(biāo)市場(chǎng)之一；政府今年所提出“支持盤(pán)活利用存量工業(yè)地”，以及取消小地塊更新限制等政策，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，賦予工改類(lèi)項(xiàng)目更多想象空間；同時(shí)，隨著資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)，投資者可以重新審視布局深圳的投資機(jī)會(huì)；寫(xiě)字樓的投資者則可重點(diǎn)關(guān)注深圳核心區(qū)域帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有改造提升空間、小體量的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目?；钴S的自用買(mǎi)家則將繼續(xù)尋找合適標(biāo)的，成交量有望持續(xù)上升。