樓市風(fēng)向標(biāo)深圳,正在發(fā)生深刻的變化,主要表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。
7.15新政后,深圳二手房成交陷入低迷,8、9月網(wǎng)簽成交量跌至冰點(diǎn),而在近期政策又要對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行管控,加劇了二手市場(chǎng)的下滑。
此前,由于深圳新房限價(jià),和二手房?jī)r(jià)格形成倒掛,帶來(lái)了炒作的空間。借著去年底的豪宅稅取消,不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合炒作控盤(pán)漲價(jià),以獲得更多利潤(rùn),今年上半年深圳曾上演一波魔幻上漲行情。
但現(xiàn)在,隨著限購(gòu)升級(jí)和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動(dòng)調(diào)控,切斷了深圳炒房的鏈條,新房到二手房的價(jià)格傳導(dǎo)失效,二手房流通性變差,市場(chǎng)炒作的氛圍降溫了。
深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著需求端萎縮,而新房和存量供應(yīng)提升,預(yù)計(jì)深圳樓市的供求關(guān)系將得到緩解,這有利于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。
圖/視覺(jué)中國(guó)
二手房市場(chǎng)速凍
7.15新政后,深圳樓市最直觀的表現(xiàn),就是二手房成交量“斷崖”式下跌。
根據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢(shì)圖發(fā)現(xiàn),新政后一周,二手房單日網(wǎng)簽量最高僅359套,最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%,帶看量也遭遇“腰斬”。
8、9月,二手房網(wǎng)簽量繼續(xù)冷卻,上周(9.14-9.20)二手房網(wǎng)簽量為1467套,跌至新政以來(lái)網(wǎng)簽量的最低點(diǎn)。相比于一手房動(dòng)輒“日光盤(pán)”,二手房已經(jīng)進(jìn)入速凍狀態(tài)。
深房中協(xié)認(rèn)為,這主要是因?yàn)?,部分房源?gòu)房成本上升及新房供應(yīng)增加的雙重作用。新政以后,購(gòu)買二手房的稅費(fèi)成本增加,“豪宅稅”重啟和轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免征更改為5年免征,讓部分人難免會(huì)有賣房后買不到房或者不滿5年賣不出“好價(jià)錢”的擔(dān)憂,導(dǎo)致二手房新增放盤(pán)量大幅度減少,再加上新房供應(yīng)充足,二手房成交量急劇下滑。
之前上漲幅度較大的區(qū)域比如南山、寶安尤為低迷。
深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示,8月份龍崗、羅湖網(wǎng)簽量占比不斷上升,分別達(dá)到29%與17%,占全市二手房網(wǎng)簽量近“半壁江山”,與此形成鮮明對(duì)比的則是南山、寶安為代表的西部片區(qū)網(wǎng)簽量占比下滑明顯,分別占14%與16%。
9月17日,深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn),在二手房交易方面,明確完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制,并建立存量商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度。
二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)機(jī)制的建立,是希望改變深圳此前的價(jià)格倒掛現(xiàn)象,降低二手房?jī)r(jià)格炒作空間。
據(jù)多名中介人士表示,二手房管控機(jī)制能在一定程度上抑制二手房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象。但目前市場(chǎng)上,仍有不少業(yè)主依然采取不同方式予以規(guī)避。比如,暫停銷售價(jià)格較高的住宅或者減少掛盤(pán)數(shù)量,這也就變相成為二手房的“捂盤(pán)惜售”。
不過(guò),隨著二手房持續(xù)低迷,買賣雙方膠著太久,不排除更多的業(yè)主會(huì)隨行就市,以合適的價(jià)格掛牌促進(jìn)成交。
圖/新華社
炒房客消失?
深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制傳言已久,原因在于深圳成了近年來(lái)炒房客最集中的城市。
在過(guò)去幾年尤其是今年上半年,深圳樓市是全國(guó)唯一長(zhǎng)期房?jī)r(jià)高企、沒(méi)有調(diào)整的重點(diǎn)城市,7月份的二手房均價(jià)高達(dá)7萬(wàn)/平方米,其中,深戶落戶容易、限購(gòu)寬松,而供應(yīng)量又較少,供需關(guān)系不平衡,是深圳樓市房?jī)r(jià)高居不下的根本原因。
炒房客們看到了這一點(diǎn),也加入了市場(chǎng),真實(shí)需求疊加炒房需求,從新房到二手房,深圳的炒房客們打造了成熟的炒房鏈條。
他們通過(guò)“打新”買入新房,同時(shí)炒高周邊二手房房?jī)r(jià),拉大套利空間。去年11月11日,深圳豪宅稅取消,稅費(fèi)大降,直接點(diǎn)燃了市場(chǎng)情緒,二手房掀起了新的漲價(jià)狂潮,當(dāng)月二手房成交超過(guò)8000套,均價(jià)突破6萬(wàn)/平方米,秒殺北上廣,成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市。而購(gòu)房者也擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,而選擇積極入市買房。追漲的熱情被進(jìn)一步催化。
從去年底開(kāi)始到今年3月,深圳不少小區(qū)的二手房業(yè)主們開(kāi)始自主地調(diào)控自家房?jī)r(jià),位于南山的恒裕檳城業(yè)主抱團(tuán)開(kāi)啟了“控盤(pán)漲價(jià)”,率先將二期掛牌價(jià)提高到將近20萬(wàn)/平方米、甚至27萬(wàn)/平方米。
隨后,從前海、寶中,到碧海、龍華,10幾個(gè)小區(qū)業(yè)主群開(kāi)始謀劃“漲價(jià)”。鳳凰里花苑里業(yè)主發(fā)帖,要求鄰居們以5.5萬(wàn)元/平方米作為最低掛牌價(jià)。
深房中協(xié)指出,據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋,全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報(bào)價(jià)大幅抬高,以期通過(guò)“高評(píng)高貸”方式,通過(guò)經(jīng)營(yíng)抵押貸款(經(jīng)營(yíng)貸利率相比房貸利率低),或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。
隨后,鳳凰里小區(qū)被深圳市住建局約談,恒裕濱城也被住建局點(diǎn)名了。12月,深圳市住建局對(duì)部分集體惡意炒作房?jī)r(jià)的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)。
圖/圖蟲(chóng)
今年以來(lái),仍有不少小區(qū)業(yè)主大幅提高掛牌價(jià),炒作本小區(qū)房?jī)r(jià)。寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心,龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等部分二手房掛牌價(jià)格虛高。5月22日,深圳市住建局又會(huì)同寶安區(qū)住建局對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源全部下架。
炒作風(fēng)盛行,全國(guó)關(guān)注,深圳市終于出手。從7.15開(kāi)始,深圳啟動(dòng)了一系列的調(diào)控,9月份再推出婚姻信息查詢機(jī)制,封堵"假離婚"炒房漏洞,后又推出二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。
在深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士看來(lái),深圳的樓市調(diào)控導(dǎo)向發(fā)生了明顯變化,從之前的鼓勵(lì)變成抑制。限購(gòu)升級(jí)以及新房供應(yīng)量增加,從供需兩端調(diào)控市場(chǎng),大量供應(yīng)的新房分流了二手房的需求;與此同時(shí),二手房的稅費(fèi)等購(gòu)買成本升高,對(duì)購(gòu)房者的吸引力減少,導(dǎo)致流通性變差,大大沖擊了二手房市場(chǎng)的“信心”,二手房?jī)r(jià)明顯降溫,調(diào)控政策進(jìn)一步顯效。
隨著時(shí)間的推移,在限購(gòu)升級(jí)和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動(dòng)調(diào)控下,從新房到二手房的傳導(dǎo)效果被打破,大大削弱了深圳二手房的流通性,炒房鏈條幾已斷裂。一名炒房客告訴記者,他們的圈子最近已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州、東莞、佛山等地看房。
盡管深圳人目前仍熱衷于“打新”,但若未來(lái)買了新房也不能在二手市場(chǎng)賣出或者賣不出“好價(jià)錢”,就可能會(huì)面臨一個(gè)長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市的狀況。甚至在政府嚴(yán)控之下,二手房還會(huì)出現(xiàn)下跌,那么打新的動(dòng)力也就會(huì)相應(yīng)減弱。
長(zhǎng)期來(lái)看,前述開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為,深圳也會(huì)學(xué)北京、長(zhǎng)沙等地,貫徹房住不炒。而在一名資深券商人士看來(lái),深圳要徹底切斷炒房之根源,還是要與周邊區(qū)域聯(lián)動(dòng),擴(kuò)大土地供應(yīng)。
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