2015年4月7日下午，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布2015年一季度深圳樓市報(bào)告，報(bào)告指出，受寬松信貸及貨幣政策的刺激，高檔住宅整體價(jià)格企穩(wěn)，一季度均價(jià)為53262元/平。世邦魏理仕環(huán)球研究部高級(jí)經(jīng)理郭麗萍在發(fā)言時(shí)還透露了深圳房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲背后的原因。

住宅市場(chǎng)

一季度深圳高端住宅僅一盤(pán)入市 均價(jià)53262元/平

據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，一季度，深圳僅南山區(qū)的漢森吉祥龍一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目入市，首期為市場(chǎng)帶來(lái)265套新增供應(yīng)。受春節(jié)假期影響，高端住宅推盤(pán)量驟減，環(huán)比下跌超八成；普通住宅推盤(pán)量環(huán)比亦回落。

成交方面，一季度普通住房成交量下跌。但由于“央行降息”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”兩大利好所引起的翹尾效應(yīng)，以及二月新一輪的降準(zhǔn)降息利好刺激，普通住宅銷售價(jià)格依然穩(wěn)定增長(zhǎng)。高端住宅同樣受假期所累，銷售量環(huán)比下跌超7成，不過(guò)，售價(jià)依然保持平穩(wěn)，均價(jià)53262元/平。

深圳房?jī)r(jià)連番上漲有三大原因

世邦魏理仕環(huán)球研究部高級(jí)經(jīng)理郭麗萍分析指出，北上廣深房?jī)r(jià)一直上漲，而深圳房?jī)r(jià)在調(diào)控期依然“一枝獨(dú)秀”有三大原因：第一，在北上廣深四大城市中，深圳土地面積最小，人均土地面積最?。坏诙?，深圳對(duì)政策反應(yīng)速度最快，往往最先出臺(tái)本地的執(zhí)行細(xì)則；第三，剛性需求旺盛，80后開(kāi)始步入改善型置業(yè)階段，90后結(jié)婚生子后也變成剛性需求。

不過(guò)，她認(rèn)為，中央政策多在年初或者年中的時(shí)候出臺(tái)，今年年初政策出臺(tái)密度已經(jīng)很大，再出政策的可能性小，但不排除個(gè)別三四線城市出臺(tái)新政，畢竟危機(jī)依然存在。至于深圳樓市，郭麗萍指出，未來(lái)龍華、寶安中心、坂田將成為改善型置業(yè)的熱點(diǎn)。

業(yè)主信心倍增 高端公寓租金逼近100元/平/月

政策利好同樣惠及租賃市場(chǎng)，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，隨著住宅銷售價(jià)格的不斷走高，業(yè)主信心增強(qiáng)紛紛在年初提高租金價(jià)格。高端公寓租金繼續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比上漲0.7%至每月93.6元/平。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)創(chuàng)新高 空置率增長(zhǎng)至9.9%

一季度，深圳6個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目集中上市，為市場(chǎng)帶來(lái)超49萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。盡管春節(jié)淡季殺到，寫(xiě)字樓成交并不弱。世邦魏理仕分析，得益于新入市項(xiàng)目前期積累的預(yù)租客戶以及受自貿(mào)區(qū)、前海等政策利好，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓單季吸納量依舊達(dá)2010年二季度以來(lái)最高，錄得18萬(wàn)平方米。金融、科技和貿(mào)易企業(yè)依舊為新增吸納的主要來(lái)源。

由于新入市項(xiàng)目空置率較高，至季末，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體空置率環(huán)比增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)9.9%。租賃需求增加，令寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金保持平穩(wěn)，全市平均租金環(huán)比微漲0.2%至每月184.3元/平。未來(lái)半年新增供應(yīng)較多，預(yù)計(jì)租金將表現(xiàn)平穩(wěn)，空置率依然會(huì)上升。

零售物業(yè)市場(chǎng)

零售物業(yè)無(wú)新增供應(yīng) 餐飲仍是購(gòu)物中心主力軍

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度深圳沒(méi)有新的零售物業(yè)入市，購(gòu)物中心積極調(diào)整租戶，餐飲仍是市場(chǎng)需求的主力軍。值得注意的是，本季度多個(gè)國(guó)際品牌首次進(jìn)駐深圳。受電商影響，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)依然是眾多購(gòu)物中心改善空置率的重要選擇，譬如網(wǎng)吧結(jié)合咖啡廳、美發(fā)沙龍等類型的商家為購(gòu)物中心所青睞。需求旺盛，零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.4%至6.3%，但隨著未來(lái)半年供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)租金將保持平穩(wěn)。

物流設(shè)施市場(chǎng)

物流設(shè)施供不應(yīng)求 未來(lái)租金將穩(wěn)步增長(zhǎng)

跟零售業(yè)類似，深圳物流設(shè)施市場(chǎng)也無(wú)新增供應(yīng)。據(jù)悉，倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)自第三方物流，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，高標(biāo)倉(cāng)持續(xù)緊缺，部分需求外溢至樓倉(cāng)和廠倉(cāng)。穩(wěn)定的需求帶動(dòng)租金小幅上漲，至季末，深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金環(huán)比上漲0.4%，每月32.5元/平。據(jù)監(jiān)測(cè)，未來(lái)半年沒(méi)有可預(yù)見(jiàn)的新增供應(yīng)，但前海自貿(mào)區(qū)及跨境電商的發(fā)展將導(dǎo)致需求進(jìn)一步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)整體租金也將穩(wěn)步增長(zhǎng)。深圳土地供給難以為繼，世邦魏理仕預(yù)測(cè)，未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)需求將外溢到周邊城市，同時(shí)，或?qū)⒋偈宫F(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施垂直化發(fā)展。（騰訊房產(chǎn) 伍喜華整理）